Fallo Completo STJ

San Carlos de Bariloche, 20 de agosto de 2024
AUTOS Y VISTOS: "INVERSIONES SUDAMERICA SAS C/ PEÑA, JUAN ANTONIO Y OTROS S/ ORDINARIO - REIVINDICACIÓN", BA-01570-C-2022, de los que 

RESULTA: I. Que comparecieron los Dres. Miguel Colombres, en su carácter de apoderado de INVERSIONES SUDAMERICA S.A.S. y Florencia Padin, en carácter de patrocinante, e iniciaron demanda de reivindicación contra Juan Antonio Peña y Samanta Heredia y/o quien/es resulten poseedores o tenedores u ocupantes del inmueble identificado catastralmente como NC 19-2N-271-06 (ex lote 18 de la Manzana 24, acompaña plancheta) sito en calle Las Romazas n° 8190 de esta Ciudad.

Solicitaron que se condene a los demandados y/o a demás ocupantes, poseedores o tenedores a restituir la posesión del inmueble identificado, ordenándose el desalojo de las personas y/o cosas existentes en el lugar, previo retiro de la casilla construida dentro del lote, todo ello con expresa imposición de costas.

Explicaron que su mandante resulta ser titular registral del inmueble cuya reivindicación reclaman.- Invocaron que ello surge del informe de dominio y escritura traslativa de domino que adjuntaron.-

Indicaron que su mandante, además de revestir el carácter de titular registral, recibió la posesión de los herederos de la anterior titular registral, Sra. Maria Laura Donati, por escritura de tracto abreviado pasada ante escribana pública. La escritura se realizó por “tracto abreviado” en el curso de la sucesión de quien era la titular registral del inmueble, Sra. Maria Laura Donati (“DONATI MARIA LAURA S/ SUCESIÓN TESTAMENTARIA” EXPTE N° 56288/2003, Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 30 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).-

Agregaron que ello fue debidamente relacionado por Escritura traslativa de dominio N° 236 de Fecha 30/08/2021 pasada al F°1106 ante la Escribana Gabriela Noemí Marazano interinamente a cargo del Registro Notarial N°81 de CABA, la cual fuere protocolizada por medio del Acta de Protocolización de Actos Notariales otorgados fuera de la Provincia, mediante Escritura N° 90 de fecha 06/12/2021 pasada al F° 179 ante el escribano Mario Rubén Quiroga titular del Registro Notarial N° 80 de esta Ciudad, ambas inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble local el 28/01/2022.-

Reclamaron que, a la fecha de interposición de la demanda, el inmueble se encontraba ocupado en forma ilegítima por los demandados, quienes construyeron una pequeña casilla de 6x4 metros aproximadamente.-

Afirmaron que los datos de los demandados surgen de la diligencia preliminar llevada a cabo ante el Juzgado Civil y Comercial N° 5 de esta ciudad caratulada "INVERSIONES SUDAMERICA SAS C/ OCUPANTES, DEL LOTE 19-2N-271-06 S/ ORDINARIO - DILIGENCIA PRELIMINAR" BA-01101-C2022.-

Insistieron que el accionante posee título suficiente atento a ser titular registral y legítimo propietario del inmueble en cuestión, quien nunca vendió ni otorgó posesión del lote objeto de la presente reivindicación, a persona alguna; pero que actualmente se encuentra despojada de la posesión por parte de los demandados (Puma 02/11/2022).

II. Impuesto que fuera el trámite de ley, comparecieron los Sres. Samanta Heredia Gallinger y Juan Antonio Peña (Puma 06/12/2022), con el patrocinio del Dr. Sebastian Arrondo.- Contestaron la demanda, negaron los hechos y ofrecieron prueba.

Invocaron ser legítimos poseedores del inmueble donde habita el grupo familiar,  alegando que ejercen actos posesorios a título de dueños desde hace mas de veinte años, por lo que refirieron haber pagado impuestos y servicios.

Expresaron que el inmueble fue adquirido mediante boleto de compra venta a sus propietarios y señalaron que la transacción invocada por el demandante no tiene asidero, en tanto no existió tradición ni transferencia del dominio, por lo que negó la legitimación del accionante para interponer la presente demanda de reivindicación.

Por ello y en función de lo dispuesto por los arts. 200 de la Constitución de la provincia de Río Negro y 3 del Código Civil y Comercial de la Nación, corresponde emitir un pronunciamiento definitivo.

CONSIDERANDO:  I. Atendiendo a la fecha de interposición de la demanda resultan aplicables la normas del nuevo Código Civil y Comercial, en particular el art. 2248 establece que "La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen desapoderamiento".-
Es decir que, en principio está legitimado a reivindicar el propietario de la cosa. Además, se exige que para el progreso de la acción la titularidad debe existir al tiempo de la demanda y persistir al dictar sentencia (art. 2249 CCCN).

En cuanto la legitimación pasiva, el art. 2255 refiere que la reivindicación deberá dirigirse en contra del poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.

Ante el supuesto de que ambas partes invoquen títulos, habrá que indagar los antecedentes que le dieron sustento jurídico y legal para concluir quién tiene mejor derecho (mejor título).- 

A partir de ello, se puede concluir que la prueba debe centrarse en la titularidad del derecho y la extensión del mismo.

Sin perjuicio, el código brinda una serie de pautas para avalarel progreso de la acción (art. 2256), a saber: a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica y
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión.
Finalmente, si procede la demanda se deberá ordenar la restitución del bien o parte material de él o sus restos.

II. Legitimación activa. Los accionantes invocaron que su mandante es titular registral del inmueble en cuestión el cual fuera adquirido por tracto abreviado y que por ese medio recibió la posesión de los herederos de la titular.

Aclararon que la titular registral del lote era la Sra. Maria Laura Donati, a la fecha fallecida y la adquisición del mismo se efectuó en el marco de la declaratoria de herederos de la causante (“DONATI MARIA LAURA S/ SUCESIÓN TESTAMENTARIA” EXPTE N° 56288/2003, Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 30 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires). A partir de dicho negocio es que procedió a inscribir la nueva titularidad ante el registro de la propiedad.

III. Legitimación pasiva. Por su parte, la actora reclamó en contra de los demandados Sres. Samanta Heredia Gallinger y Juan Antonio Peña por considerar que ocupan de manera ilegítima el inmueble.

Cabe traer a colación que los demandados fueron oportunamente individualizados en autos: "INVERSIONES SUDAMERICA SAS C/ OCUPANTES, DEL LOTE 19-2N-271-06 S/ ORDINARIO - DILIGENCIA PRELIMINAR". BA-01101-C-2022.

Ante ello, estos se defendieron y alegaron ser legítimos poseedores del inmueble sobre el que refirieron haber realizado actos posesorios a título de dueños desde hace mas de veinte años.

Añadieron que el inmueble fue adquirido a su propietario mediante boleto de compraventa.

IV. Prueba de la titularidad. Así las cosas y a partir del análisis de los documentos arrimados en autos, corresponde determinar quien tiene mejor derecho (mejor título) respecto del objeto litigioso, para lo cual se debe analizar -en primer lugar- la prueba arrimada por el accionante, quien logró justificar con su actividad probatoria tener un mejor derecho en relación al demandado.

En efecto, respaldó sus dichos con el informe de dominio expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Rio Negro n.º 19-31311, Nomenclatura Catastral DC 19 C2 SN MZ271 P06, del que surge que en fecha 26/10/1982 la Sra. María Laura Donatti, compró por boleto de compraventa, escritura n.º 301 f ° 735, el terreno en cuestión.

En el asiento registral siguiente, se advierte que con fecha 28/01/2022, Inversiones Sudamericana S.A.S. adquirió el bien mediante compraventa por tracto abreviado dispuesto en autos “DONATI MARIA LAURA S/ SUCESIÓN TESTAMENTARIA” EXPTE N° 56288/2003, que tramitaron ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 30 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Por su parte los demandados, en oportunidad del diligenciamiento de la medida preliminar (BA-01101-C-2022 "INVERSIONES SUDAMERICA SAS C/ OCUPANTES, DEL LOTE 19-2N-271-06 S/ ORDINARIO - DILIGENCIA PRELIMINAR") reconocieron haber comprado el lote hace mas de diez años, por lo que alegaron ser propietarios del mismo, aunque indicaron en esa oportunidad que no contaban con documentos que acrediten dicho carácter. Esta medida no fue objeto de impugnaciones ni resistida por las partes.

Luego, en oportunidad de contestar la demanda, acompañaron un boleto de compraventa celebrado con fecha 07/10/1985, en el que figuran como partes los Sres. María Laura Donati y Manuel Rosario Margarido y por el cual se dispone del lote de terreno en crisis. Cabe aclarar que de dicho documento solo consta una firma, la cual no contiene aclaración por tanto resulta imposible determinar a quien pertenece.

Sumado a ello, los accionados no ofrecieron otros medios probatorios -en particular una prueba pericial caligráfica - que permitieran consolidar el carácter invocado -dueños- y en definitiva sus efectos jurídicos.

Surge del título presentado por los demandados que el Sr. Margarido cedió todos los derechos y obligaciones que surgen del boleto mas arriba citado al Sr. Germán Alejandro Serres (11/08/1993).

Finalmente, este ultimo cedió sus derechos en favor de los Sres. Samanta Heredia Gallinger y Juan Antonio Peña.

Dichos documentos fueron acompañados de una serie de comprobantes de pago correspondientes a servicios e impuestos; no obstante, no surge constancia de inscripción registral ni ningún otro acto que logre materializar la promesa nacida a partir de la celebración del boleto de compraventa y sus respectivas cesiones aunque, reitero, no se ha acreditado que la firma de la promesa de venta que surge del boleto emane de alguno de los titulares registrales.- 

La adquisición de derechos reales que se ejercen mediante la posesión requieren del titulo y el modo. Cuando nos referimos al titulo el mismo debe ser suficiente, es decir un acto jurídico que tenga por finalidad la transmisión del derecho real emanado de persona capaz y legitimada a tal fin.

Además, cuando se trata de inmuebles, es necesario que sea otorgado por escritura pública (art. 1017 CCCN).

En tanto el modo es la tradición e importa la entrega material de la cosa, pero la doctrina tiene dicho que tratándose de cosas inmuebles registrables, la inscripción es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales en los casos legalmente previstos (art. 1892 CCCN).

En definitiva, los demandados no lograron acompañar un título idóneo para considerarlos dueños del lote en cuestión, ni tampoco acreditaron una posesión suficiente para la adquisición por prescripción y de esa manera resistir a la presente acción, conforme el art. 1899 CCCN.

En efecto, los comprobantes arrimados son solo complementarios en tanto que el pago de impuestos y servicios también puede ser realizado por un mero tenedor (por ejemplo, un inquilino, un comodatario, etc) no acreditan -por si mismos- un acto posesorio.- 

Y a todo evento, si la posesión invocada fuera anterior al título del reivindicante, si bien el Inc. "b" del Art. 2256 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que, en esa hipótesis, el título del reivindicante resulta insuficiente "para que prospere la demanda", debe efectuarse un análisis del sentido de esa norma a la luz de lo dispuesto en el inciso siguiente del mismo artículo.-
Las normas en cuestión, analizadas de manera armónica, no establecen que en caso de que la posesión del demandado que no presenta título sea anterior a la fecha del título del reivindicante la suerte de éste último quede sellada, en tanto que puede mejorar su situación en caso que acompañe los títulos de sus antecesores, hasta llegar a alguno que sea de fecha anterior a la fecha de la posesión del demandado.-
Y ello es así porque, en tal caso, "se presume que este transmitente era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica..." (Inc. "c" del mismo Art. 2256).-

Esta presunción tiene origen legal, por lo que para desvirtuarla es necesario producir prueba con la entidad suficiente como para desvirtuarla, lo que no ha sucedido en autos.- 
Tal como lo entiende la doctrina, si bien el Inciso "c" del artículo citado parece referirse al título del reivindicante, cabe interpretar que abarca también a los títulos de sus antecesores, que por hipótesis no fueron los mismos del demandado (Claudio Kiper, "Tratado de los Derechos Reales -Código Civil y Comercial de la Nación Ley 26.994-", Tomo II, Pág. 484).-
En el mismo sentido, se ha dicho que "...Aunque al reivindicante no le hubiese sido trasmitida en ningún momento la posesión de la cosa, a efectos de la reivindicación tal circunstancia es irrelevante y nada debe probar en ese sentido, por cuanto, en virtud de la cesibilidad de la acción, se la considera tácitamente cedida en cada acto de enajenación que compone la cadena, sin requerirse para ello la tradición. Le basta al accionante probar -por medio de presunciones- que uno de los adquirentes intervinientes en las sucesivas enajenaciones era poseedor y propietario y, por consiguiente, que podía reivindicar, para así, a nombre propio, en calidad de cesionario, hacer suyo el derecho de ejercer la acción que competía a ese antecesor..." (Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo X, Pág. 324 y Sstes, Rubinzal-Culzoni).-

Asimismo debe recordarse que, en materia de bienes registrables, para que la posesión sea amparada por la "buena fe" requiere del examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en el régimen especial (Art. 1902 último párrafo del Código Civil y Comercial).-

Por esta razón, teniendo en cuenta que el reivindicante acreditó ser titular registral del inmueble, no es necesario determinar la época de la posesión en relación al título, como tampoco lo relativo a la tradición.

En consecuencia, no encontrando fundamento que permita a los demandados continuar ocupando el lote individualizado como NC 19-2N-271-06 (ex lote 18 de la Manzana 24) sito en calle Las Romazas n° 8190 de esta Ciudad, por lo que corresponde que lo restituyan a la actora en el plazo de diez días.

V. Las costas, en tanto no existen fundamentos que permitan apartarse de principio objetivo de la derrota, se imponen a los demandados (art. 68 CPCC).

VI. Por lo expuesto, normativa, doctrina y jurisprudencia citada, FALLO: 1) Hacer lugar a la demanda de reivindicación entablada en autos en relación al inmueble NC 19-2N-271-06 (ex lote 18 de la Manzana 24) sito en calle Las Romazas n° 8190 de esta Ciudad, condenando a los demandados Sres. Juan Antonio Peña y Samanta Heredia y demás ocupantes, a que restituyan a la actora la posesión del mismo en el plazo de diez días, contados a partir de la notificación de la presente. Ello, bajo apercibimiento de ordenar su lanzamiento, si correspondiere.

2) Imponer las costas a los demandados (art. 68 CPCC).

3) Diferir la regulación de honorarios para el momento en que se fije la base regulatoria (arts. 24 y cctes. de la LA).- 

4) Notifíquese a las partes y letrados en los términos de la Acordada 36/22 del STJ.- 

Mariano A. Castro
Juez