Fallo Completo STJ

Cipolletti, 01 de abril de 2025.-

VISTOS: Los presentes autos caratulados "V.C.A. C/ A.A.C. S/ DIVISION DE CONDOMINIO" (Expte. N°CI-23360-C-0000 / A-4CI-303-C2022), traídos a despacho para dictar sentencia, y de los cuales

RESULTA:

I.- Que en fecha 12/04/2022 se presenta el Sr. V.C.A. con el patrocinio letrado de la Dra. Cecilia S. Deltour promoviendo demanda de división de condominio contra la señora A.C.A..

Explica que conforme acredita con la copia de Escritura Pública Nro. 16 que acompaña, son condóminos indivisos en un 50% cada uno, respecto al inmueble sito en la calle E.S.2. de ésta ciudad de Cipolletti, identificado con N.0., Matrícula 0., Parcela 0., Manzana 6., y que conforme el art. 1997 del CCyC, todo condómino puede pedir en cualquier momento la partición de la cosa común, siempre que no se encuentre sometido a una indivisión forzosa.

Manifiesta que pese a los reclamos y gestiones realizadas al efecto, no ha obtenido  hasta el momento de interponer la acción respuesta alguna sobre la división pretendida. Que es su intención poner fin al derecho real existente, y ante la imposibilidad de ser realizada la división en forma convencional, se ve en la necesidad de iniciar la presente demanda de división de condominio, con el fin de cesar el estado de indivisión, correspondiendo un 50% para cada uno.

Considera además que los gastos y costas que insume la división debe ser asumida por cada comunero por entero, mencionando a modo de ejemplo los derivados de la confección de un plano de subdivisión, redacción de reglamento, etc., en proporción al interés comprometido, por no ser gatos consecuencia del juicio, sino de la propia división. Que de la misma forma, dice, deberá la demandada asumir el pago con intereses de los impuestos judiciales que su parte se vio obligada a abonar, como también de todos los gastos e impuestos que generan y gravan al inmueble.

En cuanto a las costas, refiere que si la demandada no controvierte la presente petición judicial, solicita que las mismas sean fijadas en el orden causado, en tanto resulta esta la regla en este tipo de procesos, pero para el caso que se resista, peticiona se la condene al pago de costas.

Por último, solicita compensación por el uso exclusivo y excluyente del bien que ha realizado la demandada, peticionando se la condene a abonarle el equivalente al 50% del valor de arriendo que posee el inmueble, calculado desde la fecha de interposición de la mediación, hasta su efectiva división. 

Sobre éste punto explica que peticiona por monto indeterminados, supeditando a la tasación de un martillero el valor de un canon locativo mensual que pudiera generar esa propiedad, requiriendo el pago de la suma con intereses desde que cada periodo es adeudado, con costas.

Funda en derecho. Cita jurisprudencia que entiende a su favor. Acompaña documental y ofrece prueba. 

II.- Corrido el pertinente traslado, en fecha 02/10/2022 11:18:52 se presenta contestando demanda la Sra. A.C.A., con el patrocinio letrado del Dr. Francisco Moreno del Hierro, solicitando su rechazo, con costas.

En primer lugar plantea excepción de incompetencia, receptada por la Unidad Jurisdiccional Nro. 3 de ésta Ciudad, y que motivara el avocamiento de la suscripta de fecha 01/02/2023 13:33:08.

Luego de realizar las negativas de rigor, explica que aproximadamente en el año 1996 gestionaron la vivienda en forma conjunta en la Cooperativa Mercantil, lugar al que se fueron a vivir en el año 1998.

Expone que desde diciembre de 2021 incurrieron en una crisis de pareja, que duró hasta abril de 2022, retirándose de la vivienda el Sr. A. a finales de ese mes.

Refiere que luego de ello se entera por explicaciones de sus abogados que, luego del daño moral y material que dice haber sufrido, el acá actor pretende subastar la casa en donde ella sigue residiendo, y que fuera su hogar por más de 25 años.

Sobre el pedido de pago de un "canon" por uso de la vivienda, manifiesta que en los términos del art. 526 del CCyC, la cuestión relativa al uso de la vivienda familiar luego de la ruptura de la unión convivencial, prevé la posibilidad de atribución a favor de uno de los convivientes, cuando se acredite extrema necesidad e imposibilidad de procurársela en forma inmediata, entendiendo que éste es el caso que le aplica.

Solicita entonces la aplicación del plazo máximo que prevé la norma, entendiendo que es el tiempo que insumirá el trámite de compensación económica. 

Funda en derecho, ofrece prueba, y formula reserva del caso federal.

III.- Efectuada la audiencia preliminar, y cumplido que fuera el plazo del cuarto intermedio pautado, las partes no logran arribar a acuerdo, disponiéndose la apertura de la causa a prueba. Clausurado que fuera el período probatorio, pasan los autos a sentencia.

Y CONSIDERANDO:

IV.- Que tal como ha quedado planteada la cuestión, adelanto mi decisión de hacer lugar a la demanda, sobre los fundamentos que seguidamente expondré.

En primer lugar, entiendo prudente efectuar una reserva en torno a la normativa vinculada a la violencia de género invocada por la accionada en el escrito de responde de demanda. 

Sobre éste punto, destaco que el Código Procesal de Familia en su artículo 5º impone la obligación de la judicatura de resolver el conflicto familiar con perspectiva de género. En similar sentido la Acordada 06/23 de nuestro Superior Tribunal de Justicia dispone la obligatoriedad de realizar un abordaje judicial con perspectiva de géneros en las situaciones que involucren los derechos de mujeres, diversidades y/o disidencias, con el objeto de garantizar la igualdad y el acceso a justicia y de evitar análisis que pueden resultar estandarizados, simplificados y/o sesgados en base a prejuicios y/o estereotipos de género (art. 1).-
Ello encuentra su sustento en numerosos dispositivos legales del orden internacional, nacional y provincial, tales y como el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, la Convención sobre los Derechos Humanos, la Convención sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer (CEDAW, Ley Nacional Nº 23.179) y su Protocolo Facultativo (ratificado el 20 de marzo de 2007) y la Convención Interamericana para Prevenir, Sancionar y Erradicar la Violencia contra la Mujer (Belem do Pará, Ley Nacional 24632). Así, con la ratificación de todos estos instrumentos, los que gozan de jerarquía constitucional (cfr. art. 75 inc. 22 CN) el Estado argentino asumió una gran cantidad de obligaciones internacionales y regionales relacionados con la temática.

Sabido es que la perspectiva de género es un principio interpretativo y rector de la actuación procesal, que impone a los operadores jurídicos el deber de identificar y evaluar en los casos sometidos a su conocimiento, las asimetrías tanto particulares como estructurales, al decidir un asunto.

Debe entenderse como una metodología y/o mecanismo que permite identificar, cuestionar y valorar la discriminación, la desigualdad y la exclusión de las mujeres, para así implementar acciones positivas sobre los factores de género y crear las condiciones de cambio que permitan avanzar en la construcción de la igualdad en la materia.

Y en este entendimiento, en contexto del objeto de las presentes, no se advierten cuestiones que impliquen la consideración de una relación desequilibrada y asimetrías de poder. Esto, habida cuenta que, a los fines de evaluar la cuestión que involucra a la división de condominio, inscripto de manera clara y concreta de manera indivisa a favor de las dos partes, no se han introducido cuestiones a considerar que conlleven a identificar que la accionada se encuentra en situación de desigualdad por razón de género, con la consiguiente adopción de medidas especiales de protección.

Aclarado ello, habré de expedirme respecto a las pretensiones introducidas en el escrito de demanda.

V.- DIVISION DE CONDOMINIO: En primer lugar, es de advertirse que no se encuentra controvertida la existencia de la unión convivencial ni titularidad que detentan las partes sobre el bien inmueble objeto de la división, motivo por el cual, no habré de expedirme sobre esas cuestiones, atento que no existe controversia.

Sentado ello, tal como consta en la Escritura Pública Nro. 16, labrada el día 25 de enero de 2018, acompañada en el escrito de demanda, C.A.V. y A.C.A. son adquirentes en condominio indiviso y en partes iguales del inmueble designado bajo la NC 0., ubicado en ésta Ciudad, adquirido como consecuencia de la compraventa celebrada con el Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda de la provincia de Río Negro.

Así las cosas, dicho bien fue adquirido por los intervinientes durante la vigencia de la no cuestionada unión convivencial que conformaron con un proyecto de vida familiar común.

El artículo 528 del CCyC regula lo atinente a la distribución de los bienes ante el cese de la unión convivencial. Consiguientemente, para el caso que no exista un pacto entre sus integrantes, los bienes adquiridos durante la convivencia se mantienen en el patrimonio al que ingresaron, sin perjuicio de la aplicación de los principios generales relativos al enriquecimiento sin causa, la interposición de personas y otros que puedan corresponder.

No existe entonces, un régimen de bienes, conservándose la propiedad de los bienes dentro del patrimonio del conviviente al cual ingresaron y a cuyo nombre figuran inscriptos, tratándose de bienes registrables. No obstante ello, si bien al cese de la convivencia cada uno de los convivientes conserva en su patrimonio los bienes que ingresaron en él durante su existencia, esa regla no es absoluta pues la norma admite la posibilidad de recurrir a diferentes acciones del derecho común para que la realidad económica de esa unión y de los bienes no sea ignorada, alegándose y probándose, verbigracia, que esas adquisiciones se hicieron con dinero aportado por ambos, por el otro o que es fruto del esfuerzo mancomunado de los dos convivientes (Lamm, Eleonora, Molina de Juan, Mariel F., "Efectos patrimoniales del cese de las uniones convivenciales", en RDPyC, 2014-3, Uniones convivenciales, Rubinzal Culzoni, p. 299).

En las presentes actuaciones no nos encontramos bajo el análisis de aquellos bienes que fueron adquiridos durante la vigencia de la unión con el aporte de ambos convivientes pero inscriptos sólo a nombre de uno de ellos.

El título del bien objeto de autos resulta ser claro: fue adquirido en forma conjunta e indivisa por las partes, razón por la cual la titularidad de ambos está establecida sin cuestionamientos, habida cuenta que no fueron esgrimidas cuestiones que impliquen inmiscuirse sobre la veracidad de las declaraciones vertidas en la escritura pública.

Concluyo entonces que ambos han adquirido en condominio y por partes iguales el inmueble ubicado en ésta Ciudad, individualizado con la nomenclatura catastral 0.. No habiéndose esgrimido posicionamiento jurídico alguno que implique analizar una eventual oposición, y siendo las partes propietarias cada una del 50% del bien en cuestión, debe procederse a su liquidación y división del condominio. Podrán efectuar acuerdo para llevar a cabo su efectivización, y en caso que ello no sea posible, podrán solicitar su ejecución a través de la judicial. 

VI.- PAGO DE RENTA COMPENSATORIA POR EL USO DEL BIEN: Sobre éste punto considero necesario advertir que en el formulario de conclusión de la instancia de mediación no surge que éste fuera un tema tratado, no obstante lo cual esto no fue una defensa planteada por la accionada. En virtud del principio de preclusión de los actos procesales, habré de tratar la pretensión esgrimida.

Conforme el régimen legal vigente, el uso de la vivienda común por parte de uno de los convivientes origina una restricción al derecho de dominio como consecuencia del desmembramiento del derecho de la propiedad, cuya titularidad se conserva sin alteraciones, pero cuyo uso recae sólo en uno de sus titulares. 

Así, de conformidad con lo normado por el art. 1988 del CCyC., "El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente". 

El Código Civil y Comercial usa la terminología "indemnización", en el entendimiento que la privación del beneficio que unos sufren deben ser compensadas en dinero, en términos compensatorios.

Entiendo que en las presentes actuaciones la atribución del uso resulta ser una circunstancia que se dio en los hechos, durante el devenir y transcurso de los procesos propuestos por las partes. No escapa al conocimiento de la suscripta la posibilidad de mirar la situación en términos de interés y solidaridad familiar, no obstante no haber incorporado en la causa elementos ni fundamentos que impliquen considerar la procedencia del reclamo, de una manera distinta a la que aquí se reconoce. Antes bien, no ha existido defensa técnica sobre éste punto, sino que la misma se limitó a peticionar la atribución de la vivienda a la Sra. A., lo que habrá de ser ponderado en el apartado siguiente. 

La indisponibilidad del inmueble ante el uso exclusivo por parte de la Sra. A. entonces, genera el derecho a la obtención de una justa compensación, que estimo prudente fijar en el 50% del valor locativo correspondiente a cada período devengado.

El reconocimiento del mismo habrá de efectuarse, no desde el requerimiento de la instancia de mediación prejudicial obligatoria, habida cuenta que, tal como he dicho, no se encuentra acreditado su tratamiento en dicha instancia, sino a partir de la oposición fehaciente, tal como contempla el art. 1988 arriba citado.

Se ha dicho al respecto que la compensación debida por el uso exclusivo de la cosa común por uno de los condóminos, debe computarse como deuda desde que fue solicitada, pues se reputa consentido el uso de la cosa en forma gratuita por el período anterior. En efecto, antes de la intimación no existe obligación alguna exigible, pues cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, y puede ejercerlos sin el consentimiento del otro copropietario (CNCiv., Sala M, 25/9/2014 «Papa Carlos Norberto c/ Papa Fernando Horacio s/ fijación y/o cobro de valor locativo» Cita: MJ-JU-M-90212-AR | MJJ90212 | MJJ90212).

Por éste motivo, se reconoce su percepción a partir de la notificación del traslado de demanda, acontecida el día 28 de julio de 2022, tal como surge de la cédula de notificación Nro. 202205011267, hasta la fecha de cese de la ocupación del bien, conforme la división de condominio decretada en autos.

En cuanto al valor locativo, corresponde atenerse a lo que se desprende del informe pericial efectuado en la causa, no cuestionado por las partes. Y es que las conclusiones de los expertos, fundadas tanto en los elementos de juicio que ponderaron, como en los principios científicos inherentes a su profesión, gozan de eficacia probatoria, por lo que para neutralizar las conclusiones del experto deben arrimarse elementos probatorios que desvirtúen su dictamen, máxime cuando éste es razonable y coherente, lo que no ha acontecido en la causa. 

No obstante ello, en autos sólo se cuenta con valores locativos hasta el mes de agosto de 2023, motivo por el cual, la determinación del rubro se deja supeditada a la instancia de ejecución de sentencia, oportunidad en la cual deberán incorporarse los períodos posteriores, esto es, a partir de septiembre de 2023.

A cada período se adicionará la tasa de interés prevista por la doctrina legal de nuestro Superior Tribunal de Justicia en la causa "Machin".

VII.- ATRIBUCION DE LA VIVIENDA: La parte accionada solicitó al momento de contestar demanda, bien que en oportunidad de dar respuesta a lo referido al pago de la renta compensatoria arriba resuelto -, le sea atribuida la vivienda, correspondiente al inmueble en cuestión, por el plazo máximo legal de dos años.

Sobre éste punto es de advertirse que la cuestión ha devenido abstracta, habida cuenta que de conformidad con lo normado por el art. 526 del CCyC el plazo de atribución comienza a computarse desde el momento que se produjo el cese de la convivencia. Así las cosas, habiendo invocado la peticionante que el cese se produjo en el mes de abril de 2022, dicho plazo se encuentra ampliamente vencido. 

VIII.- COSTAS: Teniendo en cuenta el modo en que se resuelve, no encuentro motivos para apartarme de los principios imperantes en la materia, correspondiendo, en consecuencia, la imposición de las costas, en el orden causado (art. 19 CPF).

Respecto a los honorarios, entiendo que corresponde establecer el porcentual de los mismos conforme las pautas arancelarias vigentes, difiriéndose su cuantificación para el momento que se cuente con base suficiente, en los términos del art. 24 de la L.A. y/o hasta tanto se actualicen los valores ponderados en las pericias, tanto sobre el valor del bien como de los cánones locativos que corresponde abonar por el inmueble, hasta su efectiva desocupación, conforme los argumentos que vengo sosteniendo.

En base a los argumentos vertidos, FALLO:

I.- Hacer lugar a la demanda interpuesta por el Sr. V.C.A., y en consecuencia disponer la división del condominio recaido sobre el bien inmueble ubicado en calle E.S.2. de ésta ciudad de Cipolletti, identificado como N.0., Matrícula 0., Parcela 0., Manzana 6., correspondiendo en un 50% a favor del primero nombrado, y el restante 50% a favor de la Sra. A.A.C..

Su efectivización podrá realizarse mediante acuerdo de partes, o en el término de 30 días desde dictada la presente, mediante el correspondiente incidente de ejecución de sentencia.-

II.- Reconocer la existencia al derecho al pago de una renta compensatoria por el uso del bien inmueble individualizado en el punto I.- de la presente, y hacer lugar a la misma a cargo de la Sra. A.A.C., en beneficio del Sr. V.C.A., consistente en el pago mensual del 50% del valor de locación del inmueble, desde el el día 28 de julio de 2022 hasta la fecha de cese del uso del bien, conforme la división de condominio dispuesta en la causa.

A cada período deberán computarse intereses por cada período mensual devengado, conforme doctrina legal del precedente "MACHIN" del STJ, difiriéndose ello para la etapa de ejecución de sentencia.

Los sucesivos pagos deberán realizarse de forma mensual, del 1 al 10 de cada mes.

III.- Costas en el orden causado, conforme los principios imperantes en la materia (art. 19 CPF).

IV.- Regúlanse los honorarios de la Dra. Cecilia Deltour, en su carácter letrada patrocinante del actor, en el 20% y los del Dr. Francisco Manuel Moreno del Hierro, por el patrocinio ejercido a favor de la demandada, en el 15 %, ambos del monto que se determine en la ejecución de sentencia (cfme. valor actual del bien y determinación de la renta compensatoria reconocida en el punto II.-), dejándose constancia que para la estimación se ha tenido en consideración el objeto de las presentes, la complejidad del asunto, la calidad y extensión de las tareas desarrolladas, las etapas de intervención y el resultado obtenido para sus beneficiarios (arts- 6, 7, 8, 24, 31 y ccdtes. L.A.t.o.). Cúmplase con la ley 869.

V.- Regular los honorarios de la perito tasadora, Natalia Carina Gentile, en el 7 % del monto que se establezca en la etapa de ejecución de sentencia, conforme lo dispuesto en los considerando, resultando su labor determinante para la estimación del monto del proceso (cfme. art. 18, ss. y ccdtes. Ley 5069).

VI.- Declarar abstracto el planteo de atribución de vivienda incoado por la Sra. A., sin costas atento no mediar contradictorio.

VII.- Regístrese y notifíquese cfme. art. 120 CPCyC.-

A tal fin, se vincula a Caja Forense.