Fallo Completo STJ

OrganismoJUZGADO CIVIL, COMERCIAL, MINERÍA Y SUCESIONES N°3 - GENERAL ROCA
Sentencia39 - 10/06/2025 - DEFINITIVA
ExpedienteRO-01558-C-2024 - A.R.M. A.G.O. Y A.F.J. C/ A.M.C. S/ INCIDENTE (FIJACION DE CANON LOCATIVO) (PPAL RO-15390)
SumariosNo posee sumarios.
Texto Sentencia
General Roca, 10 de junio de 2025.
PROCESO: Este proceso "A.R.M. A.G.O. Y A.F.J. C/ A.M.C. S/ INCIDENTE (FIJACION DE CANON LOCATIVO) (PPAL RO-15390)” (EXP. RO-01558-C-2024), del registro de esta Unidad Jurisdiccional  Nº 3, de la Segunda Circunscripción, con asiento en esta ciudad a mi cargo y llegado para dictar sentencia definitiva:
A.- ANTECEDENTES:-1.-ESCRITO DE INICIO. HECHOS. PRETENSIÓN:
El día 14/6/24 R.M.A. (DNI 1.), G.O.A. (DNI 4.) -hijo y nieto de la causante Teresa Gladys del Castillo, con patrocinio- y F.J.A. (DNI 3.) -como sucesor, por apoderada- promueven acción contra M.C.A. (DNI 1.) a los fines de que sea fijado canon locativo mensual por el el uso exclusivo del inmueble ubicado en esta ciudad (calle Formosa nº 1., individualizado como nomenclatura catastral 0.) y del vehículo automotor Marca Volkswagen Polo (dominio E.), sea abonado en forma proporcional a favor de cada una y desde la fecha de recepción de las misivas (28/04/2023) hasta el efectivo cese del uso exclusivo o venta de los bienes, con su correspondiente actualización monetaria, intereses y costas.
Expresan que surge del proceso sucesorio -"Del Castillo Teresa Gladys s/ Sucesión Ab Intestada", Expte. n° RO-01214-C2023 y del registro de esta Unidad- que el inmueble y el automotor forman parte del acervo sucesorio (bienes gananciales de la causante).
Explican que el inmueble consta de cocina, comedor, living- comedor, dos baños, tres dormitorios, lavadero, aplanchador, un amplio patio y garaje, cuenta con servicios completos y mobiliario moderno que fue dejado por la causante.
Alegan que M.C.A. usufructúa en su exclusivo favor y de su grupo familiar -compuesto por su cónyuge y dos hijos mayores de edad- desde fines de enero del 2023; que esto fue reconocido expresamente en su presentación E0011 de fecha 30/10/2023 en el proceso sucesorio como también el uso exclusivo del automotor.
Agregan que luego del fallecimiento de Teresa Gladys, acordaron verbalmente que los bienes serían puestos a la venta, sería iniciado el proceso sucesorio y solicitarían la autorización correspondiente una vez que abonadas las cargas de tal proceso; sin embargo la Sra. M.C.A. -de manera inconsulta y sin la conformidad de las restantes- ingresó con su grupo familiar a la vivienda en enero del 2023.
Efectuaron múltiples reclamos verbales y escritos sin resultado positivo alguno; enviaron cartas documento (n° 029513602AR remitida el 22/4/2023 por F.; n° 217819333AR y 138205298AR, del día 25/4/2023 enviadas por G. y R. respectivamente; todas recepcionadas) y agotaron la instancia de mediación pero se niega a desocupar el inmueble, a pagar un canon locativo por el uso de ambos bienes e incluso a avanzar en su venta.
Sostienen que esto les causa graves perjuicios económicos; que su presencia en el lugar impide avanzar en posibles ofrecimientos, muestra a terceras personas y venta del inmueble e igual ocurre con el automotor, generando deterioro de tal bien y riesgos ante la eventual responsabilidad civil en caso de accidente vial.
Dicen que desconocen el estado de la propiedad y del automotor, que requieren en forma urgente concluir el estado de indivisión hereditaria.
Citan lo dispuesto por el art. 2328 del Código Civil y Comercial, jurisprudencia y doctrina que entienden aplicable.
Estiman provisoriamente el valor locativo en $ 550.000 mensuales para la vivienda y $30.000 diarios para el automotor; solicitan que sea abonado en en forma retroactiva el canon locativo que resulte determinado desde la recepción de las cartas documento -28 de abril del 2023- con mecanismo de actualización de las sumas adeudadas en concepto de canon locativo (tasa activa o la más alta vigente, hasta la fecha del efectivo pago) y hasta tanto cese en el uso exclusivo de los bienes y procedan a la venta.
Entienden que la demandada deberá abonar los servicios e impuestos por el uso de la cosa como de toda otra prestación que obligada a cumplir como locataria por períodos mensuales.
Expresan su oposición a la compensación del canon reclamado con eventuales mejoras que pudieran invocarse; niegan su existencia, necesidad.
Capítulo aparte alegan sobre la situación de necesidad económica de G. y hechos de violencia vividos entre el nombrado y la demandada ("DEFENSORIA DE MENORES E INC NRO 1 C/ D.C.T.G. Y A.M.C. S/ LEY 3040 X/C:0.); EXPTE. NRO. R., C.).
Fundan en derecho, ofrecen prueba y solicitan que se haga lugar a la acción con costas.
2.-INCONTESTACIÓN DE M.C.A.:
El 24/7/24 se la tuvo por incontestada ante el vencimiento del plazo para hacerlo.
3.-AUDIENCIA. PRUEBA. CLAUSURA PROCESO:
El 24/7/24 fue dispuesta la apertura a prueba, admitiéndose los medios ofrecidos.
El 10/3/25 fue certificado sobre el vencimiento del término probatorio, prueba producida y en igual fecha fue dispuesta la clausura del debate y colocado para alegar -el 10/4/25 presenta alegatos la parte actora-.
El 16/5/25 fue llamado “autos para sentencia”, quedando en condiciones de resolver.
B.- LOS FUNDAMENTOS. HECHOS Y DERECHO:
1. Surge acreditado con la resolución de declaración de herencia del 1/08/23 (“DEL CASTILLO TERESA GLADYS S/ SUCESION INTESTADA (PPAL 15390)”, RO-01214-C-2023), de pág. 30 y 183 del proceso “ALTAMIRANO FLORINDO MALCO S/ PROCESO SUCESORIO RO-15390-C-0000 -ambos del registro de esta Unidad-, la legitimación tanto activa como pasiva que invocaron y atribuyen.
A su vez, quedó acreditado con los informes de estado de dominio del automotor y sobre asientos vigentes del Registro de la Propiedad Inmueble -presentados junto al escrito de inicio- que los bienes objeto de este proceso se encuentran inscriptos en un 100% a nombre del causante Florindo Malco Altamirano -de carácter ganancial; Teresa Gladys Del Castillo fue su cónyuge-.
En cuanto a tales bienes (inmueble nomenclatura catastral 0. y automotor dominio E.3.), de los procesos sucesorios mencionados e informes citados surge que la comunidad hereditaria persiste en estado de indivisión.
Continuando, el silencio guardado al traslado otorgado (art. 329 del C.P.C.C.) como lo expresado por la demandada en su escrito del 31/10/23 (RO-01214-C-2023) y reconocimiento de las cartas documentos ante el silencio guardado, llevan a admitir los términos de esta acción por aplicación de lo dispuesto por el art. 2328 del Código Civil y Comercial.
2. Fijación de la indemnización por el uso exclusivo de los bienes.
Ante lo traído, debe indemnizarse la lesión en el patrimonio de quienes reclaman a causa del actuar de otra persona y por el uso excluyente de los bienes en cuestión.
A los fines de su cuantificación tendré en cuenta la tasación pericial realizada en este proceso (presentada el 01/11/24, observada el 11/11/24 y 29/11/24, contestados el 18/11/24).
De su lectura surge que la propiedad posee una superficie de 300 m2, con una superficie construida de aproximadamente 224 m2.
Dijo el perito que se trata de una casa habitación construida hace aproximadamente 50 años con reformas en el tiempo -jardín, hall, garaje, living, comedor, pasillos, sala de estar, cocina-comedor, lavadero, patio con parrilla, 3 dormitorios y dos baños instalados-; techo y cielorraso de losa en la mitad de la vivienda y en la ampliación techo de chapas con cielorraso de machimbre con tirantes a la vista; pisos de piedra laja negra plastificados y pisos de cerámicos varios; aberturas de madera y metálicas; amplios ventanales, muy luminoso; vereda en buen estado, rejas adelante; paredes interiores en gran parte con ladrillo a la vista barnizado oscuro; servicios de gas natural, energía eléctrica, agua potable, cloacas, televisión e internet con wifi.
Tasó su valor en la suma total de $ 155.400.000,00 -al 1/11/24-.
En cuanto al automotor, informó que se trataba de un Volkswagen modelo Polo Classic 1.9L SD, sedán 4 puertas, dominio E. año 2.005 color bordó con kilometraje 57627; pintura y chapa sin detalles, buen estado en todo su interior; cubiertas al 50% de su utilidad, sin fallas en el motor.
Estimó su precio en el mercado en $ 5.500.000,00.
Ante el pedido de aclaraciones de la parte actora (11/11/24), el 18/11/24 estimó el valor locativo del inmueble desde la suma de $ 800.000,00 a $ 1.200.000,00 mensuales; en cuanto al automotor, desde $ 50.000,00 a $ 60.000,00 diarios para 100 kilómetros y sin chofer.
El 9/12/24 sostuvo que “hacer un estudio de los valores locativos mes a mes de abril 2.023 hasta la fecha, no habiendo contrato de alquiler es suposición, que se puede hacer con el valor medio expresado. Y referenciado al dólar oficial, ya que el mismo fue menor en abril de 2.023. Para ello debemos suponer, sin un plazo impuesto, que puede actualizarse por el IPC, el ICL, el RIPTE o cualquier índice según leyes para locaciones vigente en la fecha que hubiere un contrato, o DNU. Definiendo mi explicación, de acuerdo a mi experiencia, debería fijarse el precio del dólar oficial al promedio informado del alquiler. O sea $ 910.000 dividido $ 1.022 es igual a aproximadamente U$S 890. Para noviembre 2024. En abril 2023 el dólar oficial estaba a $ 220 por lo que multiplicado por U$S 890 = $ 195.800. Éste último sería el precio promedio de alquiler abril 2023 y así sucesivamente mes a mes. Lo mismo con el análisis del alquiler del vehículo. Promedio alquiler diario $ 55.000 me da aproximado U$S 54. En abril 2023 serían $ 11.880 y así mes a mes”.
A su vez, de la informativa agregada el 10/2/25 surge que el alquiler de un inmueble de las características en cuestión oscila entre los $700.000 y $800.000 mensuales -valores al 5/12/24- y que los usos y costumbres indican que los alquileres residenciales se actualizan cuatrimestralmente por IPC (índice de precios del consumidor) publicado por el INDEC.
Considerando tales elementos -pericial e informativa-, encuentro justo y equitativo considerar para fijar esta indemnización:
a) por privación del inmueble: tomaré el valor locativo del inmueble en la suma de $ 800.000 mensuales en el entendimiento de que logra representar las sumas que podrían haber percibido si hubiera sido alquilado por sucesores a terceras personas -dada la posibilidad cierta y objetiva de poder hacerlo y ante la descripción de las características del inmueble y su buen estado, comodidades- y por el período que corre desde el 28/4/23 -intimación por carta documento- hasta la fecha de esta sentencia; esto arroja un total de $ 15.200.000,00 y corresponderá a quienes reclamaron la suma de $ 11.400.000,00 -en conjunto y según su porción indivisa-.
b) por la privación de uso del automotor: entiendo que en el supuesto la probabilidad cierta y objetiva de alquilar el vehículo es menor dado el régimen legal propio del automotor y al estar involucrados intereses de 4 personas en su uso, lo que torna aún más dificultosa la probabilidad de su uso en forma alternada e improbable que lo sea en forma diaria y en conjunto. Tomaré como parámetro de referencia lo otorgado por la Alzada en ALVARADO HECTOR (SD 66 – 07/04/2025; $ 15.000,00 diarios por privación de uso), por un período de 19 meses (desde el 28/4/23 -intimación por carta documento- hasta la fecha de esta sentencia) a razón de $ 15.000,00 diarios y con una reducción del 50% del monto. La indemnización quedará fijada en la suma de $ 4.275.000,00, correspondiendo a quienes reclamaron la suma de $ 3.206.250,00 -en conjunto y según su porción indivisa-.
En consecuencia, el rubro prosperará por la suma de $ 14.606.250,00 (art. 825 del Código Civil y Comercial) más intereses que deberán ser calculados desde el 28/4/23 y hasta la fecha de esta sentencia a un interés puro anual del 8%; a partir de allí y hasta su efectivo pago, cfr. STJ en MACHIN.
En lo sucesivo, al tratarse de personas mayores de edad y plenamente capaces, deberán activar los trámites en los procesos sucesorios a los fines de culminar con la comunidad hereditaria.
C.- Las costas de este proceso deberán ser soportadas por la parte demandada -en su carácter de sucesora de Teresa Gladys Del Castillo y Florindo Malco Altamirano- por aplicación del principio objetivo de la derrota (arts. 62 del C.P.C.C.).
Por todo lo anterior, RESUELVO:-
1.- Hacer lugar a la acción por determinación de indemnización por el uso exclusivo de los bienes que integran la comunidad hereditaria de Teresa Gladys Del Castillo y Florindo Malco Altamirano (inmueble nomenclatura catastral 0.; automotor Marca Volkswagen Polo dominio E.) y que fuera promovida por R.M.A. (DNI 1.), G.O.A. (DNI 4.) y F.J.A. (DNI 3.) contra M.C.A. (DNI 1.) por los fundamentos dados; condenando a la última nombrada para que dentro del término de 10 días de notificada proceda a abonar la suma de $ 14.606.250,00 más intereses que deberán calcularse según las pautas dispuestas.
2.- Imponer las costas de este proceso a la parte demandada -en su carácter de sucesora de Teresa Gladys Del Castillo y Florindo Malco Altamirano- por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).
4.- Ante lo dispuesto por los arts. 20 y 48 de la Ley G 2212, corresponde determinar la base regulatoria en la suma de $ 14.606.250,00 en el entendimiento de que logra representar el valor de este litigio.
Conforme los parámetros dados por los arts. 6,7,8,9,10,11,34 y concs. de la Ley G 2212, valorando la actividad desarrollada en defensa de los intereses de las personas que asistieron en cuanto a calidad, eficacia, corresponde regular a favor de I.M.S. en la suma de $ 479.900,00 -patrocinante de parte actora, doble carácter por F.J.A.- (20% del 16% MB + 40%; cfr. art. 34, 11 y concs.) y de L.F. en la suma de $ 180.100,00 (3 IUS) -patrocinante de igual parte, por su participación en alegatos-.
Por último y como resultado de valorar la importancia de los trabajos presentados para la resolución de este conflicto, complejidad y rigor técnico y científico observados, corresponde regular a favor del perito tasador J.D.P. la suma de $ 180.100,00 -3 IUS- (cfr. arts. 1,2,3,4,5,18,19 y concs. de la Ley 5.069). REGISTRAR. NOTIFICAR -a la demandada, cfr. art. 56, 53 del C.P.C.C-. CUMPLIR CON LAS LEYES D 869 Y 5.069.
Andrea V. de la Iglesia
Jueza

 

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