| Texto Sentencia |
San Carlos de Bariloche, 28 de junio de 2022.-
VISTOS: Estos autos caratulados: "FRACCIONES LAGO GUTIERREZ S.A. C/ ACEVEDO, ANALIZ y OTROS S/ REIVINDICACION (Ordinario)" (Expte Nro. A-1041-16) y los autos caratulados: "FRACCIONES LAGO GUTIERREZ S.A. C/ OCUPANTES LOTE NC 19-2N-123-21 S/ REIVINDICACION (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017)
CONSIDERANDO: I.- Que a fs. 39/41 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte nro. A-1041-16) se presenta la Dra. Dolores Ana Honrado, apoderada de "Fracciones Lago Gutierrez S.A.", a fin de interponer demanda de reivindicación contra Analiz Acevedo y ocupantes del inmueble identificado como NC 19-2N-123-20.-
Sostuvo que su mandante resulta ser cotitular registral del inmueble NC 19-2N-123-20, ejerciendo la posesión del inmueble como continuadora de la que ejercieron Teófilo Lacroze, Carlos Lacroze, Hugo Lacroze, David Lacroze y Eduardo Lacroze.-
Indicó que el inmueble se encuentra ocupado en forma ilegítima por la demandada; circunstancia de la cual toma conocimiento al practicarse la diligencia preliminar ("Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Ocupantes lote 19-2N-123-20 s/ Diligencia Preliminar" (Expte. N° O-3BA-389-C2015).-
Fundó en derecho su pretensión y ofreció pruebas.-
Impuesto que fuera el trámite de proceso ordinario, a fs. 56/59 se presenta Eduardo Margarido, con el patrocinio letrado del Dr. Sergio J.A. Dutschmann y del Dr. Alan A. Joos.-
Contestó demanda, negó los hechos, opuso excepción de prescripción veinteañal y ofreció pruebas.-
Sostuvo ser propietario y poseedor del inmueble objeto de la presente acción, el cual adquirió mediante la firma de un boleto de compraventa.-
Precisó haber adquirido el inmueble NC 19-2N-123-20 de buena fe y señaló que mantiene la posesión pública y pacífica del mismo desde hace más de 19 años, en forma personal y como continuador de una posesión de 40 años por parte del Sr. Marcelo Cazenave.-
Aclara que desconoce a la Sra. Analiz Acevedo, quién nunca residió en dicho inmueble.-
Describe los actos posesorios realizados en el inmueble, puntualizando haber construido su vivienda y figurar como titular de los servicios públicos desde hace más de 19 años.-
Alega que el actor carece de facultad para reivindicar un inmueble que no poseyó.-
Concluye señalando que es el único poseedor del inmueble desde hace más de 19 años, por lo que solicita que se haga lugar a la excepción de prescripción y se rechace la demanda.-
A fs. 66 se corre traslado de la excepción de prescripción opuesta, la que fuera contestada por la actora a fs. 70/74.-
Allí cuestiona la validez del boleto de compraventa presentado por Eduardo Margarido y -en base a la constatación notarial N°99 del año 2006- desconoce que el mismo haya detentado en forma pacífica la propiedad desde hace más de 19 años y que, por lo tanto, corresponde el rechazo de la defensa intentada en contra de su reclamo de reivindicación.-
A fs. 88 se recibió la causa a prueba, habiéndose producido aquellas que surgen de la certificación del 15/09/2021 y demás constancias de autos.-
Con fecha 15/09/2021 se decretó la clausura del período probatorio y en fecha 05/04/2022 se publicaron los alegatos presentados por las partes (SEON N°291283 - parte actora y SEON N°306113 - parte demandada) y se dictó la providencia de autos para sentencia.-
II.- Que a fs. 61/63 y fs. 65 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017), se presenta la Dra. Dolores Ana Honrado, apoderada de "Fracciones Lago Gutierrez S.A.", a fin de interponer demanda de reivindicación contra Eduardo Margarido y demás ocupantes del inmueble identificado como NC 19-2N-123-21.-
Sostuvo que su mandante resulta ser cotitular registral del inmueble NC 19-2N-123-21 ejerciendo la posesión del inmueble como continuadora de la que ejercieron Teófilo Lacroze, Carlos Lacroze, Hugo Lacroze, David Lacroze y Eduardo Lacroze.-
Indicó que el inmueble se encuentra ocupado en forma ilegítima por el demandado; circunstancia de la cual toma conocimiento al practicarse la diligencia preliminar ("Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Ocupantes lote 19-2N-123-20 s/ Diligencia Preliminar" (Expte. N° O-3BA-389-C2015).-
Fundó en derecho su pretensión y ofreció pruebas.-
Impuesto que fuera el trámite de proceso ordinario, a fs. 77/81 se presenta Eduardo Margarido, con el patrocinio letrado del Dr. Sergio J.A. Dutschmann y del Dr. Alan A. Joos.-
Contestó demanda, negó los hechos, opuso excepción de prescripción veinteañal y ofreció pruebas.-
Sostuvo ser propietario y poseedor del inmueble objeto de la presente acción, el cual adquirió mediante la firma de un boleto de compraventa.-
Precisó haber adquirido el inmueble en cuestión de buena fe y que mantiene la posesión pública y pacífica del mismo desde hace más de 19 años, en forma personal y como continuador de una posesión de 40 años por parte del Sr. Marcelo Cazenave.-
Aclara que desconoce a la Sra. Analiz Acevedo quién nunca residió en dicho predio.-
Describe los actos posesorios realizados en el inmueble, puntualizando haber construido su vivienda y figurar como titular de los servicios públicos desde hace más de 19 años.-
Alega que el actor carece de facultad para reivindicar un inmueble que no poseyó.-
Concluye señalando que es el único poseedor del inmueble desde hace más de 19 años, por lo que solicita que se haga lugar a la excepción de prescripción y se rechace la demanda.-
A fs. 82 se corre traslado de la excepción de prescripción opuesta, la que fuera contestada por la actora a fs. 85/87.-
Allí cuestiona la validez del boleto de compraventa presentado por Eduardo Margarido y -en base a la constatación notarial N°99 del año 2006- desconoce que el mismo haya detentado en forma pacífica la propiedad desde hace más de 19 años y, por lo tanto, corresponde el rechazo de la defensa intentada en contra de su reclamo de reivindicación.-
A fs. 102 se recibió la causa a prueba, habiéndose producido aquellas que surgen de la certificación del 27/12/2021 y demás constancias de autos.-
Con fecha 27/12/2021 se decretó la clausura del período probatorio y en fecha 05/04/2022 se publicaron los alegatos presentados por las partes (SEON N°10155 - parte actora y SEON N°16880 - parte demandada) y se dictó la providencia de autos para sentencia.-
Por ello y en función de lo dispuesto por los arts. 200 de la Constitución de la Provincia de Río Negro y 3 del Código Civil y Comercial de la Nación, corresponde dictar un pronunciamiento definitivo en ambas causas.-
CONSIDERANDO: I.- Que en virtud de los reclamos efectuados por la actora en relación a los inmuebles identificados catastralmente como NC 19-2N-123-20 y su lindero NC 19-2N-123-21 - considerando el desistimiento de la acción contra Analiz Acevedo (ver fs. 83 de autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017) y el pedido de acumulación de las causas por sus intervinientes (actor y demandado - al celebrarse la audiencia art. 361 CPCC ver fs. 95), se resolvió acumular los procesos en esta instancia y emitir un mismo pronunciamiento definitivo para ambas causas (S.I. Nro. 191 - fs. 96 en autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte nro. A-1041-16) y fs. 99 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017).-
II.- Teniendo en cuenta que la accionante es cotitular registral de los inmuebles NC 19-2N-123-20 (ver informe de dominio de fs. 6/9 en "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte nro. A-1041-16) y NC 19-2N-123-21 (ver informe de dominio de fs. 6/8 en "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017), corresponde analizar la excepción de prescripción adquisitiva interpuesta por el demandado.-
Sabido es que la prescripción adquisitiva puede entablarse como acción o plantearse como excepción al progreso de una acción real.-
Debe partirse de la premisa de que la usucapión (prescripción adquisitiva) resulta una institución de orden pùblico, por lo que el Juzgador no debe evaluar la carencia de actos posesorios por parte del titular registral del inmueble, sino la real ejecuciòn de tales actos, durante un cierto tiempo, por parte de quien quiera prescribir adquisitivamente a su favor o de su antecesor (cf. "K., Nadia Erika c/ C.i, Eduardo s/ usucapión", expte. nro. 0565/072/04; S.D. nro. 15, del 4/4/06).-
Obviamente, la carga de acreditar su existencia pesa sobre quien la invoca (cf. art. 377 del CPCC), debiendo ser terminante y restrictivamente considerada, ya se trate de quien acciona como usucapiente como de quien opone la prescripción como defensa (cf. CC0101 MP 70668 RSD-187-88 D 21-6-88, (cf. CC0101 MP 70668 RSD-187-88 D 21-6-88, "Triana, Juan Saverio c/ Ilarregui y Goñi, Micaela y otros s/ Adquisición por usucapión"; CC0101 MP 70285 RSD-280-88 D 25-8-88 "Acuña, Jorge Rufino c/ Brunner, Otto Francisco s/ Usucapión", fallos publicados en Lex Doctor).-
Ello es así, ya que "Como la prescripción adquisitiva tiende a prevalecer sobre el título de propiedad, debe producirse la prueba en forma clara y convincente, sin dejar lugar a dudas de que realmente se ha tenido la posesión continua del bien durante el lapso de la usucapión larga de un modo efectivo, en forma quieta, pública, pacífica, ininterrumpida y con ánimo de dueño, de modo que el proceso de reconstrucción de los hechos demuestra de manera inequívoca: a) la existencia de actos posesorios; b) la continuidad de esa posesión; c) la inexistencia de actos turbatorios; d) el carácter público de la conducta desplegada; y e) la antigüedad de la posesión que exceda el lapso exigido por la ley, o sea, el de veinte años.-" (CC0000 T1 10040 Rsd-20-104 S, Fecha: 29/08/1991, Juez: Macaya (sd), Carátula: Orona, Elfa c/ Monez Cazón, Adolfo Y Otros S/ Posesión Veinteañal, fallo publicado en Lex Doctor).-
III.- Que, por otra parte, debe señalarse que el art. 2248 del Código Civil y Comercial establece que "La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen desapoderamiento...".-
Es decir que, como principio, está legitimado a reivindicar el propietario de la cosa.-
Por su parte, el Art. 2251 del mismo cuerpo legal, indica que "Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares...Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercido por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.".-
Asimismo, para promover la acción de reivindicación y a contrario de lo que manifiesta el demandado, tampoco sería requisito haber tenido la posesión del bien reivindicado con anterioridad a la demanda.-
Y ello es así por cuanto la actora puede invocar en su beneficio títulos de dominio anteriores a la posesión del reivindicado, aún cuando no probase la preexistencia de la propia posesión.-
En este sentido, debe presumirse "juris tantum" que los antecesores del reivindicante lo han subrogado en todos los derechos que tuvieron sobre la cosa, incluída la posesión desde la fecha de su título, lo que basta para que, como sucesor, pueda ampararse en los derechos que hubieren tenido sus antecesores para reivindicar.-
En el caso de autos, se ha acreditado que los inmuebles en cuestión se encuentran inscriptos en cotitularidad a nombre de la accionante (ver certificado de dominio a fs. 6/9 en autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte nro. A-1041-16) en relación al inmueble NC 19-2N-123-20 y a fs. 6/8 en autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017), en relación al inmueble NC 19-2N-123-21), por lo que se encuentra legitimado para promover la acción de reivindicación.-
IV.- Que tratándose de la reivindicación de un bien inmueble, rigen las pautas previstas por los Arts. 2256 y cctes del Código Civil y Comercial.-
Surge de autos que la accionante resulta ser copropietaria con título inscripto, mientras que el demandado acompañó un boleto de compraventa.-
Ahora bien, conviene hacer un paréntesis y analizar la transmisión de derechos reales alegados por el demandado (instrumentados en primer término con un boletos de compraventa, y luego con una cesión de derechos - reservados bajo sobre N°595/16).-
Surge del boleto de compraventa acompañado (fs. 75) que en el año 1976, Norman P. Cambell (quien figura como autorizado de la firma "Lacroze Hnos.") habría "vendido" a Marcelo Osvaldo Cazenave dos lotes de terreno ubicados en Villa Lago Gutierrez.-
Luego, Marcelo Osvaldo Cazanave - en el año 1997 - suscribió una cesión de boleto de compraventa a favor de Eduardo Magarido (fs. 73) cuyo objeto radicaba en la cesión de los derechos respecto a los lotes de terreno objeto autos.-
Ahora bien, en primer término, cabe puntualizar que de las pruebas acompañadas y producidas, no se logra identificar la identidad de los lotes de terreno que habría adquirido en primer instancia Marcelo Osvaldo Cazanave, con aquellos cedidos -posteriormente- a favor de Eduardo Magarido (ver nomenclatura catastral de cada instrumento).-
Por otra parte, surge de la pericia caligráfica (fs. 176/182 - de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017) que la firma correspondiente al vendedor originario (Norman P. Cambell , quien figura "autorizado" por la firma "Lacroze Hnos.") no es auténtica.-
Tampoco se encuentra acreditado que Norman P. Cambell contara con facultades para la venta de terrenos a nombre de la firma "Lacroze Hnos", ya que no obra ningún instrumento que lo facultara a actuar en el carácter de "autorizado".-
Aún poniéndome en la posición mas favorable al demandado, lo cierto es que su título (cesión de derechos de boleto de compraventa) le resulta inoponible a la actora, en tanto que no se ha producido prueba alguna que acredite su autenticidad, validez y legitimidad.-
En efecto, las firmas de la cesión de boleto de compraventa no han sido reconocidas, ni existen constancias que acrediten la transmisión de derechos reales a su favor.-
Por su parte, la actora acreditó su carácter de cesionaria de los derechos de Robert Eiletz, quien a su vez resulta ser cesionario de los derechos hereditarios de una parte de los titulares registrales de los inmuebles objeto de litis (ver testimonio Ley 22.172 de fs. 14/26 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicación (Ordinario) Expte. N° A-1041-16).-
Además, el título de la actora se encuentra inscripto registralmente desde el año 2014 (ver resumen de titularidad - fs. 7/9 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicación (Ordinario) Expte. N° A-1041-16) y a fs. 7/8 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017).-
Resulta preciso recordar que en materia de bienes registrables, para que la posesión sea amparada por la "buena fe" requiere del examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en el régimen especial (Art. 1902 último párrafo del Código Civil y Comercial).-
De las constancias de autos no surge que el demandado (o alguno de sus antecesores) hayan tenido alguna vez algún derecho real inscripto válidamente y/o la traba de alguna medida cautelar a su favor (anotación de litis, por ejemplo) que permitan suponer que la operatoria que se habría instrumentado a partir del boleto de compraventa presentado pudiera llegar a tener efectos contra terceros, en tanto que se trata de un bien registrable (art. 1893 del Código Civil y Comercial).-
Independientemente de los titulos presentados por el demandado, surge de la escritura pública Nro. 99 (cuyas copias certificadas obran a fs. 27/29 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicación (Ordinario) Expte. N° A-1041-16) y a 49/51 de los autos "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017) que el escribano interviniente constató que al 20 de noviembre del 2006, los lotes 19-2N-123-20 y 19-2N-123-21 se encontraban alambrados y con maleza (ver fs. 50 vta.).-
Dicha escritura goza de plena fé de los actos y circunstancias constatadas por el escribano interviniente, en tanto no fueron redargüidas de falsedad por su oponente (ya sea por acción civil o querella criminal, conf. art. 296 CCyC).-
Finalmente, surge de los testimonios recabados en autos que Eduardo Magarido habría ejercido la posesión de los inmuebles desde los años 1998/1999 (ver registro audiovisual de Miguel Angel Martinez y Juan Manuel Contreras).-
Lo manifestado por los testigos y demás constancias de la causa, me lleva a concluir que los actos posesorios ejercidos por Eduardo Magarido no alcanzaron la temporalidad necesaria que habilite su pretensión prescriptiva por usucapión.-
No debe olvidarse al respecto que, en materia de posesión, el animus se acredita con el corpus, en tanto que los hechos que caracterizan el corpus acreditan al mismo tiempo la posesión y, si se realizan actos posesorios, presume el animus.-
Por todo lo expuesto, normativa, doctrina y jurisprudencia citada FALLO:
1) Desestimar la excepción de prescripción intentada por Eduardo Margarido.-
2) Hacer lugar a la demanda de reivindicación entablada por "Fracciones Lago Gutierrez S.A." en "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Acevedo, Analiz y Otros s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte nro. A-1041-16) en relación al inmueble NC 19-2N-123-20 y en "Fracciones Lago Gutierrez S.A. c/ Margarido Eduardo y Ocupantes Lote NC 19-2N-123-21 s/ Reivindicacion (Ordinario)" (Expte. Nro. A-3BA-1249-C2017) en relación al inmueble NC 19-2N-123-21, condenando a Eduardo Margarido y demás ocupantes a restituirle a la actora la posesión de los bienes objeto de autos en el plazo de 10 días, contados a partir de la notificación de la presente.-
Ello, bajo apercibimiento de ordenar su inmediato lanzamiento, si correspondiera.-
3) Imponer las costas de ambos procesos a los demandados (Arts. 68 y cctes del CPCC).-
4) Firme la presente, se procederá a fijar la base regulatoria en los términos del art. 24 L.A.-
5) Ordenar la protocolización de la presente y su notificación.-
Mariano A. Castro
Juez
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