Fallo Completo STJ

OrganismoCÁMARA APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL, FAMILIA Y MINERÍA 1RA - VIEDMA
Sentencia39 - 23/04/2014 - INTERLOCUTORIA
Expediente4687/2013 - PICHUN ALDO HUGO C/ JULIO CESAR GONZALEZ Y/U OTRO S - SUMARIO S/ EJECUCION DE SENTENCIA
SumariosNo posee sumarios.
Texto SentenciaEn Viedma a los 23 días del mes de abril de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de la Primera Circunscripción Judicial de la Provincia de Río Negro con asiento en esta ciudad, asistidos por la Secretaria del Tribunal, para resolver en los autos: "PICHUN ALDO HUGO C/ JULIO CÉSAR GONZÁLEZ Y/U OTRO S/ SUMARIO S/ EJECUCIÓN DE SENTENCIA", Expte. Nº 4687/2013 del Registro de este Tribunal, y previa discusión sobre la temática del fallo a dictar, se decide plantear y votar en el orden del sorteo practicado, la siguiente cuestión:
¿Qué pronunciamiento corresponde dictar con relación al recurso de apelación articulado a fs. 277 en forma subsidiaria contra la decisión adoptada a fs. 276 último párrafo de los presentes?
La Dra. Sandra Filipuzzi de Vázquez dijo:
1) Que llegan las presentes actuaciones a esta Alzada en virtud del recurso de revocatoria con apelación en subsidio interpuesto a fs. 277 por la Sra. Lidia Belén Pazos, por derecho propio en su carácter de adquirente del inmueble subastado en autos, en contra de la providencia de fecha 15/10/2013 obrante a fs. 276 último párrafo, por la cual la Sra. Jueza de Ia. Instancia ante la solicitud que efectuara en cuanto a que se ordenaran los medios necesarios para llevar a cabo la cancelación de las deudas anteriores a la firmeza de la aprobación de la subasta, esto es, deudas de impuesto inmobiliario-ARBA, ARM-Municipalidad de Patagones y Agua-ABSA (fs. 275), resolvió que la peticionante debía ocurrir por la vía, forma y ante quien corresponda.
En sustento del remedio recursivo de ese modo intentado, aduce, en primer lugar, que en la providencia denegatoria a su pedido se ha omitido indicar cuál es la vía por la que tiene que ocurrir, y segundo, que las deudas existentes con fecha anterior a la compra no deben ser por ella soportadas ya que en el auto de subasta (fs. 93) se dispuso concretamente que "todas las deudas del inmueble serán a cargo del comprador a partir de quedar firme la aprobación de la subasta judicial (arts. 563, 564, 565, 566, 572 y sgtes. y art. 578 CPCC)", quedando claro, entonces, que las deudas anteriores a dicho acto deben estar canceladas. Finalmente, reitera que se arbitren los medios para llevar a cabo la cancelación de las deudas del inmueble con anterioridad a la firmeza de la aprobación de fs. 189 vta.
2) Que a fs. 278 la Magistrada interviniente dicta la providencia de fecha 4/11/13 por la que resolviera rechazar el recurso de revocatoria y conceder la apelación deducida en subsidio. Para así decidir, considera que toda vez que las deudas cuya cancelación se pretende revisten el carácter de "propter rem" y, teniendo en cuenta que el inmueble en cuestión está situado en la Provincia de Buenos Aires, circunstancia que excede el marco del art 590 CPCC, la peticionante deberá recurrir por ante los organismos que correspondan a fin de tomar conocimiento de los impuestos impagos anteriores a la aprobación de fs. 189 que recayesen sobre el bien.
3) Que encontrándose los autos en estado de resolver, en la medida en que la recurrente presentó en término el recurso de revocatoria con apelación en subsidio incoado (conforme constancia de fs. 281), y habiendo superado el remedio recursivo el preliminar examen de admisibilidad formal (arts. 242 y 265 del C.Pr.), corresponde ingresar en el tratamiento de la temática propuesta.
4) Que inicialmente dable es señalar que la transferencia de un inmueble en subasta pública tiene la naturaleza y el alcance de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquirente, con exclusión de los derechos del transmitente, toda vez que aquél recibe el bien libre de todo tipo de cargas, que se trasladan, en su caso, al precio de adquisición en el remate efectuado con citación de los acreedores, en virtud del principio de subrogancia real (conf. arg. arts. 581, 583, 590 del C.Pr.; Busso, Eduardo, Código Civil, anotado, t. 4, p. 44, Plantié, Bs As., 1951).
Es así que el bien sale del patrimonio del deudor como consecuencia de la venta en subasta pública, y en su lugar, ingresa el monto pagado, sobre el cual habrán de cobrarse los acreedores, quedando, en consecuencia, aquél libre de los gravámenes, impuestos y tasas que lo afectan, ya sea hasta la fecha de entrega de posesión o a partir de quedar firme la aprobación de la subasta (tal como en el supuesto de autos resulta del contenido de los edictos publicados a fs. 174/176). Y tal derecho se reafirma con la pertinente disposición judicial de aprobación de la subasta (fs. 189 vta.), el pago total del precio (fs. 211 último párrafo) y la tradición de la posesión del bien al comprador (fs. 213), (conf art. 583 C.Pr.).
De manera que esa autonomía del derecho transmitido, como así tambien la falta de convención o acuerdo, definen la inaplicabilidad de las disposiciones de los arts. 3265 y 3266 del Código Civil, al presente caso. Pues al no verificarse las características de la transmisión de derechos por contrato prevista en el art. 3265 citado, no parecería correcto extender los efectos y consecuencias de tal transmisión establecidos en el art. 3266 a un supuesto que reviste particularidades sustancialmente diferentes de las contempladas por el codificador (conf. Lambois, Susana, "Las Deudas fiscales respecto del inmueble subastado judicialmente", pág. 406/407, Revista del Notariado n° 845).
A lo dicho es dable agregar que si bien la adquisición de un inmueble por subasta judicial ha sido entendida como una hipótesis de compra y venta, ubicándosela como un presunto de las denominadas ventas forzosas (art. 1324 inc. 4° C.C.), lo cierto es que no constituye un contrato, en la medida en que no existe una voluntad de vender, no es una venta hecha por el dueño, sino un desapoderamiento al propietario del inmueble. En cambio la venta es siempre un contrato por medio del cual existe una acuerdo dependiente de la voluntad de las partes involucradas (vendedor-comprador).
Entonces, teniendo en cuenta ello, y aún cuando pueda considerarse que el adquirente en una subasta judicial es un sucesor singular de la cosa, no se puede interpretar que lo es en los términos de las normas citadas, y por ende debe recibir la cosa libre de cargas.
5) Ahora bien, resulta necesario ajustar a su debidos límites y magnitud la solicitud denegada y en crisis, referida en definitiva, a la suerte que deben correr las deudas por impuestos, tasas y contribuciones del inmueble anteriores a la toma de posesión por parte del adquirente en subasta pública o a partir de quedar firme la aprobación de la subasta -como en el supuesto de autos- y, cuando dichas deudas se tornan un obstáculo a los fines del perfeccionamiento de la venta y de la efectiva escrituración del bien adquirido (ver fs. 275 vta.).
Al respecto, algunos precedentes jurisprudenciales han establecido que este tipo de obligaciones reviste carácter "proptem rem" (como lo ha entendido la juzgadora), por lo que el comprador debe soportar su pago independientemente de su derecho a repetir contra el titular dominial de la cosa al momento de generarse la deuda (CNApel. Com., sala A, 13/10/97; íd. 26/12/97; íd. 9/8/91); otros, en cambio, han interpretado que los impuestos y tasas adeudadas no poseen una de las características que distinguen a las obligaciones "propter rem", cual es su origen exclusivamente legal (Conf. CNCiv., en pleno, in re "Dodero, Hipólito C.c Consorcio de Propietarios Neuquén 566/88/90 y/u otro" [ED, 73-236], voto del Dr. Jorge Alterini, ED, 73, 282 y 283), ello toda vez que no existe norma que imponga al adquirente en subasta pública soportar con estas deudas del anterior titular dominial (JA, 1991-II-722).
En el orden de ideas desarrollado, asumo que el adquirente en subasta judicial no debe afrontar las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas con anterioridad a la toma de posesión del bien por parte de aquél, y aplicado ello al supuesto en análisis -deudas anteriores a quedar firme la aprobación de la subasta judicial-, pues sin dejar de reconocerse lo opinable de dicha cuestión y las distintas posturas existentes sobre el tema, lo cierto es que la solución a la que se adhiere aparece como la que conduce a un mejor resultado en el terreno de la práctica judicial en atención a la finalidad de las subastas públicas y a su utilidad dentro del ámbito del trámite de enajenación judicial forzada (conf. Alfredo Arturo Kölliker Frers "El Comprador en subasta y las deudas del inmueble anteriores a la posesión", ED, 184-1342).
De otro modo, trasladar al adquirente en subasta la satisfacción de dichas obligaciones impagas, importaría estar condenándolo al pago de lo que no es deudor, y sin que haya tenido ocasión de ejercer defensa alguna (ej.: prescripción), ni cuestionar, en su caso, el monto excesivo por multas, intereses o recargos, evidenciándose una violación a su derecho de defensa (Cazeaux-Tejerina-Cazeaux, "Subasta Judicial, los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes, LL, 1994-E-1245).
Por otra parte, este criterio sigue la regla general en materia de deudas tributarias de inmuebles, es decir, debe abonarlas quien usó y gozó de todos los derechos inherentes a la propiedad y hasta el acto de la desposesión. Ello, salvo situaciones en que el Juzgado disponga que dicho precio sea abonado por el adquirente, o sea, incorporado al monto de la base de subasta, lo que debe ser expresamente consagrado en el auto judicial que ordena la misma, y constar ello en términos claros en los edictos a los fines de que el futuro adquirente tome debido conocimiento de la misma. Así, se otorga a los eventuales interesados en participar de un remate público una mayor claridad acerca de los alcances de sus derechos y obligaciones y, en consecuencia, conocer los límites de sus responsabilidades, contribuyendo a una mayor seguridad y transparencia en este tipo de actos que redundará en mejores resultados y beneficios económicos que los que se obtienen en la actualidad.
Dicho supuesto no se advierte haya sucedido en el caso de autos, por el contrario, claramente se determinó en el auto de subasta "que todas las deudas del inmueble serán a cargo del comprador a partir de quedar firme la aprobación de la subasta judicial" (ver fs. 93 vta.) y ello se hizo constar en el edicto por medio del cual se publicita el remate (fs. 174/176). De tal manera, mal puede ahora verse sorprendida la adquirente en subasta, quien oportunamente ofreció un precio determinado en la inteligencia de que no debería afrontar las deudas preexistentes (conf. CApel. Civil y Com., sala II, Mar del Plata, Bs. As., 01/07/03; Rubinzal on line: RC J2947/04), por lo tanto no debe cargar con dichas deudas, pues no cabe imponerle una obligación que no fue consignada en la publicación edictal.
Lo hasta aquí dicho no se ve desvirtuado por lo prescripto por el art. 576 del C.Pr., en cuanto al pedido de informes respecto de las deudas por impuestos, tasas y contribuciones del inmueble a ser subastado, por cuanto su propósito es determinar eventualmente el importe de las deudas que -en su caso- han de hacerse efectivas sobre el precio de adquisición del inmueble, puesto que el posible comprador debe contar con la información aludida, para deslindar su posición respecto de tales deudas (conf. Morello-Sosa-Berizonce, Códigos Procesales, Abeledo-Perrot, Bs.As. 1998, t. VI-C, págs. 66 y 67), lo que se vincula con la cuestión de los privilegios (art. 590 C.Pr.), desde que vendido el inmueble judicialmente, se produce una suerte de concurso, donde todos los acreedores (ya sea embargantes, hipotecarios, por impuestos, tasas, etc.) concurren, en su caso, a cobrar sus acreencias sobre el precio obtenido, en el orden de preferencia que, a tal efecto, les ha concedido la ley a cada uno de ellos (conf. CNCiv., en pleno, in re Servicios Eficientes, S.A. c Yabra, Roberto I., 18-2-99, voto de la mayoría, pub. en LL del 31/3/99).
Es que los remates judiciales exigen por parte de los juzgadores que se eliminen equívocos o situaciones dudosas que pongan al comprador (hoy recurrente) en la necesidad de afrontar incidencias judiciales relativas a la plena disponibilidad del bien adquirido por tan singular vía (566 y ccdtes. C.Pr.).
En suma, en base a lo dicho, arribo a la conclusión decisoria de considerar que, toda vez que la compradora en subasta judicial tiene derecho a que el órgano jurisdiccional correspondiente (siempre que estén dadas la condiciones pertinentes) produzca los actos necesarios para convertirla en propietaria del bien que adquirió y facilitarle el ejercicio de su dominio -en especial, en el presente caso, teniendo en cuenta los términos en que se dispuso el auto de subasta (fs. 93 vta.) y constancias del edicto que la publicitara (fs. 174/176)-, corresponde hacer lugar parcialmente a la petición que se realizara a fs. 275 pto. II, revocando la providencia atacada (fs. 276 último parrafo), liberando al adquirente del pago de los impuestos, tasas y contribuciones (inmobiliario-ARBA, ARM-Municipalidad de Patagones y Agua-ABSA) que pesan sobre el inmueble anteriores a la firmeza de la aprobación de la subasta de fs. 189 vta. (18/09/12), mas sólo en dicha medida, y no así respecto a la cancelación definitiva como pareciera inferirse de la solicitud que se procura, pues tales deudas no quedan extinguidas, sino que únicamente se cancelan a su respecto, sin perjuicio de poder ser reclamadas por sus respectivos titulares a su anterior propietario -deudor primitivo en cabeza del cual subsisten, y quien, en su caso, responderá con todo su patrimonio-, debiendo ordenarse por parte del Juzgado interviniente las comunicaciones necesarias a los organismos acreedores de las deudas mencionadas para la toma de conocimiento de la presente a los fines que estimen corresponder, sin costas atento la falta de contradicción (art. 68 2do. párrafo C.Pr.). MI VOTO.
A igual interrogante el Dr. Ernesto J.F. Rodriguez dijo:
Adhiero a los fundamentos expuestos por la Sra. Juez que me precede en orden de votación, sufragando en igual sentido.
A igual interrogante la Dra. María Luján Ignazi dijo:
Atento a la coincidencia de criterios de los Sres. Magistrados que me preceden en orden de votación, me abstengo de sufragar.
Por ello, y en mérito al Acuerdo que antecede el TRIBUNAL RESUELVE: I) Hacer lugar parcialmente a la petición que se realizara a fs. 275 pto. II, revocando la providencia atacada (fs. 276 último parrafo), liberando al adquirente del pago de los impuestos, tasas y contribuciones (inmobiliario-ARBA, ARM-Municipalidad de Patagones y Agua-ABSA) que pesan sobre el inmueble anteriores a la firmeza de la aprobación de la subasta de fs. 189 vta. (18/09/12).-
II) Sin costas atento la falta de contradicción (art. 68 2do. párrafo C.Pr.).-
Registrese, notifìquese y oportunamente remitase al juzgado de origen.-
MARIA LUJAN IGNAZI-PRESIDENTE (EN ABSTENCION), SANDRA E. FILIPUZZI DE VAZQUEZ-JUEZ, ERNESTO J.F.RODRIGUEZ-JUEZ. ANTE MI: ANA VICTORIA ROWE-SECRETARIA
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