Fallo Completo STJ

Organismo	CÁMARA APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL, FAMILIA Y MINERÍA - GENERAL ROCA
Sentencia	47 - 11/08/2011 - DEFINITIVA
Expediente	CA-20444 - ALZOGARAY GUSTAVO Y OTRA C/ VESPRINI ARCHIDORO S/ ORDINARIO
Sumarios	No posee sumarios.
Texto Sentencia	En la ciudad de General Roca, a los 11 días de Agosto de 2011, se reúnen en Acuerdo los Sres.Jueces de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de la Segunda Circunscripción Judicial de la Provincia de Rio Negro, con asiento en ésta ciudad, para dictar sentencia en los autos caratulados: "ALZOGARAY GUSTAVO Y OTRA C/ VESPRINI ARCHIDORO S/Ordinario" (Expte.n° 20.444-CA- 11), venidos del Juzgado Civil, Comercial, Minería, Familia y Sucesiones nro. VEINTIUNO de Villa Regina, y previa discusión de la temática del fallo a dictar, se procede a votar en el orden de sorteo practicado, la siguiente cuestión: EL SR.JUEZ DR.OSCAR H.GORBARAN, DIJO: La sentencia de grado de fs.520/33, hace lugar en su mayor extensión a la acción estimatoria deducida por los actores compradores contra los ahora sucesores del demandado vendedor de un inmueble, reduciendo el precio de la transacción en la suma de $ 33.338,66, con más sus intereses, con costas en un 70% a los demandados y en un 30% a los actores.- Contra esa manera de decidir se agravian los vencidos, con memorial de sustento a fs.549/58 y responde a fs.564/65.- Asimismo recurren sus honorarios por bajos, la perito tasadora y la letrada de la parte actora.- I.- El fallo atacado reseña los hechos y derechos expuestos en la demanda, donde se desarrollan los pormenores de la operación, las necesidades de los compradores, el crédito otorgado por el Banco Nación Argentina, y los vicios ocultos conque se encontraron luego de contratar un gasista para reinstalar el servicio respectivo que estaba cortado y había de reconectarse, y la necesidad de ponerlo en condiciones para que pudiera volver a tener gas, siendo imposible la reparación, ya que se exigía caños nuevos, planos y calefactores en condiciones.- Había que reacondicionar el termotanque y también se detectó ser necesario cambiar totalmente la instalación eléctrica por la antigüedad y deficiencia, como peligrosidad de los cables y conexiones.- También la membrana impermeabilizante estaba en malas condiciones, ya superado su margen de durabilidad, soplada, permitiendo la filtración de agua de lluvia.- Que dos de las habitaciones estaban revestida con una placa de madera hasta unos 50 cms. de la pared, simulando un estilo decorativo, pero que en realidad había sido colocado ocultando el deterioro de las paredes producido por el salitre.- Deficiencias en los pisos que se empezaron a agujerear, cuartear, despegar, con motivo del salitre existente debajo que empezó a brotar, y que luego se enteró por vecinos que es un problema bastante conocido por la existencia cercana de un canal salado.-Tambien descubren luego de entrar en posesión del bien que el tanque de agua no cumplía con las condiciones de hermetividad, debiendo reemplazarlo.- Que ello fue negado por el vendedor que lo único que admitió fue un destape de cañerías que según su criterio era el origen de las filtraciones, lo que ni siquiera se concretó.- Que desde la mudanza a la interposición de la demanda debieron efectuarse reparaciones básicas para vivir, como habilitación del gas y electricidad, estando pendiente las de paredes, piso y restos del techo por no contar con recursos económicos.- Fueron las indispensables y necesarias, tratándose de vicios ocultos, graves y desconocidos por su parte.- Reclama disminución del precio en la suma de $ 48.484,72, que incluye un mes de alquiler que debieron abonar durante las obras.- Que ante el fallecimiento del demandado, se presentan sus sucesores, manifestando que se trata de una casa de mucha antigüedad, asiento del hogar conyugal de la familia del vendedor, con materiales propios de la época, asentada próxima al desagüe conocido como Arroyo Salado desde la fundación del pueblo y admitiendo que la vivienda se encontraba cerrada desde hacía un año y medio al de la operación, que el valor de venta es inferior a la tasación del Banco que otorgó el préstamo, y que la diferencia entre los de tasación y de compra, no alcanza al de refacciones que a su costo señala, tomó el adquirente para remodelar, modernizar y habitar la vivienda.- Que evidentemente debieron advertir las mejoras que debían realizar en ella por esa antigüedad.- Que la disconformidad vino después de dos meses de ocupado el bien, y que pagaron lo que recibían y conocían y convinieron, de acuerdo a las cualidades razonables del mismo.- Puntualmente impugna el reclamo del valor de un tanque de polietileno moderno, en reemplazo del de fibrocemento existente, que era lo lógico por el tiempo de su construcción, y que no es un vicio oculto impropio para su destino.- Que no hacía falta ningún conocimiento especial para saber la antigüedad de la membrana del techo, y que era necesario reponerla o al menos repasar los lugares expuestos.- Que podían discernir conforme el tiempo de construcción de la vivienda que sería necesario remodelarla o sustituir para un mejor confort, y que el menor valor ya le había sido dado lo que se infiere del de tasación del Banco que le prestó dinero.- Con ello trato de especificar la traba de la litis, los puntos en discordia.- II.- El desarrollo de los fundamentos del a quo, parten del análisis del supuesto de autos, conforme la cláusula tercera del contrato que consta en la escritura traslativa de dominio, donde se extiende la garantía aún en los casos de los artículos 2106 y 2170 del Cód.Civ..- Con lo que el vendedor respondería aún en el caso en que el adquirente debiera conocer los vicios que pudiere tener la cosa por su oficio o profesión, y así se redujo el deber de diligencia en verificar el estado de la cosa, que la ley impone en abstracto al adquirente, con lo que no puede liberarse con esa defensa, que no prosperaría ni siquiera si los accionantes hubiesen sido profesionales o estar en condiciones de conocer dichos vicios.- Que de constatarse que al momento de su adquisición el bien los tenía y ocultos todos, que hubiese llevado al comprador a pagar menos, procede la acción, sin requerir que los mismos sean de tal entidad que la hagan impropia para su destino, sino que la afecten en su aptitud, y que es natural que debían estar en condiciones los servicios y paredes, techos y pisos en estado de conservación acorde para su uso, con el margen de desgaste y conservación propia de la data de su contrucción.- Que la procedencia de la pretensión no depende ni requiere conducta culpable ni dolosa por parte del vendedor.- Que del mismo responde se deduce que las deficiencias apuntadas existen, aunque son calificadas de meras minusvalías propias de la antigüedad de la contrucción, lo que determinó que el comprador abonara un precio menor al del mercado, que era una casa a refaccionar, destacando que el estado del inmueble según el arquitecto que la tasa para el Banco era en general muy buena, con lo que no puede decirse que actuó con ligereza o inexperiencia este funcionario.- A continuación analiza particularmente los vicios denunciados, y concluye que los referidos a la instalación de gas, eran existentes y ocultos al momento de la adquisión, de gravedad y carácter que ameritan la reducción del precio, siendo necesario subsanarlos para tornar apto al bien, y obvio que corren dentro de las paredes. Lo que hace que no pueda advertir tales defectos el adquirente, máxime estando desconectado el servicio, desde hacía tres años según consta por informe de la servidora.- Que ello está abonado por la declaración de Esparza encargado de tramitar la instalación y de otros trabajos, y con la pericial de Ing.Carosanti.- Lo mismo respecto a la instalación eléctrica, vicios existentes previos al contrato, de gravedad y ocultos que habilitan la reducción del precio por las mismas razones que la instalación de gas, destacando nuevamente la declaración de Esparza y la pericial de Carosanti.- En relación a las paredes, puede decir lo mismo, ya que se encontraba oculto y preexistente debajo de un revestimiento de madera, camuflado, con una decoración muy linda pero de escaso tiempo atrás.- Que está probado con las fotografías tomadas por la Esc. Moreyra.- Sigue con los vicios del techo, concluyendo de igual manera, que no se puede apreciar en forma directa con una inspección rutinaria a un inmueble en aparente buen estado de conservación, y refiere a las tres testimoniales que avalarían además del informe pericial ya referenciado y las fotografías agregadas.- Rechaza los vicios en los revestimientos, y recepta los del tanque de agua.- Que pese a la defensa de los demandados en el sentido de haber pagado menos del valor de tasación o de mercado, el precio fue libremente pactado, y que el Banco tasó en apariencia de muy buen estado del inmueble que luego se comprobó no era así, y critica la tasación de la martillera actuante, destacando que el objeto de la acción es mantener la ecuación económica del contrato original, que no hay una fórmula o método para determinar la readecuación del precio, no obstante la doctrina y jurisprudencia indican que debe utilizarse el indirecto que es el de ponderar el costo de los trabajos para subsanar los vicios, que más allá de los comprobados no considera que el vendedor haya actuado con mala fe, con lo que no hace lugar a la procedencia de la indemnización reclamada por el alquiler mientras duraron las reparaciones.- Que de lo estimado por Carosanti, y de los presupuestos y facturas agregadas, analiza con el criterio de apreciación judicial que no puede pretender el valor de reemplazo del tanque de fibrocemento, porque no pudo entender la actora que poseía uno de última generación, lo mismo que no debe afrontar los perdidosos el costo de toda la colocación de una membrana sino el reemplazo en los lugares afectados, con lo que llega al valor de condena, y reparte las costas como se ha dicho.- III.- Discrepando con lo resuelto por el a quo los apelantes destacan que no se ha probado pese a lo que el a quo afirma, ni los vicios ocultos ni que ello genere una merma en el precio pagado como procedencia de la acción, que impone al comprador el deber de probar los extremos que invoca, como lo oculto, graves y existentes al tiempo de la compra.Que debe merituarse la merma en el precio normal que en la cosa defectuosa ocasionan los vicios redhibitorios, y no para especulación dado que el valor convenido fue acorde a la relativa calidad de la cosa vendida, que no cualquier vicio o imperfección puede hacer nacer la garantía de ley, y que ello fue posible advertir por el comprador, y que esa diferencia de precio que integra la condena es justamente la existente entre el abonado y el de la cosa en el mercado, como se ha demostrado.- Que pudo comprobar fehacientemente la calidad de lo que compraba asesorado por su inmobiliaria, y por su calidad personal. Así lo hicieron y adquirieron a menor valor por una vivienda de más de 40 años de construída, con las deficiencias propias, son vicios aparentes dice.- Que firmó una escritura tipo con cláusulas predeterminadas, y que de ello no debe seguirse una reducción del deber de diligencia del comprador, ya que no sería posible ocultar los vicios y relevar el deber de diligencia respondiendo más allá de lo normal.- Critica la declaración de Esparza, por teñida de subjetividad y parcialidad, no condiciéndose sus apreciaciones de camuflado con la declaración del a quo de buena fe del vendedor.Insiste en que el menor valor que el de mercado fue en relación a los vicios aparentes que tenía el bien, y ello queda claro en las tasaciones indicadas, y que las reparaciones efectuadas no fueron por ellos sino para mejorar su funcionamiento y estética.- Que el menor valor condenado concuerda con la diferencia entre el del mercado y el pagado, no habiendo agravio por ello.- IV.- Hay un sustento principal del fallo de grado que el ataque puntual de los agravios no ha podido superar, tal es el de la ampliación de la garantía sobre los vicios ocultos que pueda tener la cosa, que contiene la escritura traslativa de dominio.- Significa reducir el nivel de diligencia en verificar el estado de la cosa.- Alcanza a los que por su naturaleza pueden ser advertidos por profesionales o entendidos en la materia.- No puede contrarrestar los efectos de tal cláusula pactada libremente por personas que se presumen capaces de comprender sus derechos y transmitirlos.- Si ha sido predispuesta o ya predeterminada como normal por el Escribano, es un problema con el Notario que se supone es de su confianza.- La extensión está y es una norma particular para el caso a la que las partes deben someterse como a la Ley misma (art.1197 Cód.Civil).- Lo demás es especulación.- V.- El otro argumento de peso del sentenciante, ha sido el que los demandados no han desconocido las deficiencias que se apuntan como vicios ocultos, sino que no le asignan el carácter de tal, que los defectos son propios de la antiguedad de la construcción, y que las mismas determinaron el menor precio abonado, inferior al del mercado.- Que los arreglos fueron para comodidad y mejoras, negando los vicios ocultos, con el argumento que era un inmueble a refaccionar.- Como bien dice el a quo, exteriormente la vivienda se presentaba en muy buen estado general, y asi lo determinó el mayor interesado como era el Banco otorgante del crédito.- Y lo mismo dice Esparza.- VI.- No puede haber vicios más ocultos para cualquier comprador normal, que los que tienen las cañerías que van dentro de las paredes, transportes de los servicios de gas, agua, luz y cloacas.- Y maxime si uno de ellos estaba cortado, como el primero, con lo que depende para su instalación, con reconexión, colocación de medidor, prueba de perdidas, etc., de la Empresa monopólica que distribuye el gas domiciliario.- No quedan dudas de la buena apariencia exterior, de la comididad de sus instalaciones.- No puede argumentrse de su excesiva antigüedad, desde que 40, 45 años no lo son para una construcción bien hecha, como la de autos.- Lo que falla es el mantenimiento, agravado por haberse deshabitado la casa por tres años cuanto menos.- Es obvio que las cañerias del tipo que tenía la casa debieron ser cambiadas, al menos dos veces, en el caso de gas y agua, y una vez la de electricidad, por resguardo propio, para evitar males mayores no a los que la fueren a comprar, sino a sus moradores.- Las pérdidas de gas, pueden generar muertes por su inhalación o explosión en caso de concentración.- El tipo de cableado interno que se da cuenta y no ha sido negado, ya en la época que pudo haberse construído estaba en desuso por su peligrosidad.- Estos cables forrados con cubiertas de goma, con el tiempo se pelan, producen arcos voltaicos en el contacto con el metal, fuera de los cortes frecuentes de electricidad, generan un derretimiento de la goma que a su vez deviene en incendios.- Normalmente producto de cortos circuitos en contacto con material sumamente inflamable como son por ejemplo las maderas de revestimiento.- La secuencia de los descubrimientos de estas ocultas y peligrosas anomalías, las da Esparza.- Primero el gas, el requerimiento, el descubrimiento de las perdidas y la necesidad de cambiar todo el sistema para que pueda prestar el elemental servicio.- Segundo, el sistema eléctrico que saltaba ante una normal carga.- Tercero, mientras trabajaban, se desata una tormenta que provoca graves filtraciones producto de una membrana que ya había cumplido sobradamente su ciclo, y se presentaba no apta para su fin.- Cuarto, cuando se tiene que renovar las cañerías y cableados de gas y luz, había que necesariamente retirar los bonitos revestimientos de madera que dejaron a luz todas las carcomidas paredes.- VII.- No quedan dudas que son vicios ocultos, y no meras deficiencias esperables por la antigüedad de la vivienda, que se hayan tenido en cuenta, que se las haya mencionado, como para generar el pago del precio.- La conducta esperada del vendedor era previo a enajenar, revisar al menos las cañerias de los servicios, o al saber de su falta de mantenimiento, informar al comprador. En defensa de sus propios intereses, para evitar esta clase de reclamos.- El adquirente tiene el derecho de ser protegido.- Esta garantía consiste en asegurar por el vendedor que la cosa enajenada se encuentra en las condiciones pactadas, o en las normales para el uso a que esta destinada.- Es de suponer por cuanto es el originario propietario, el que fue construyendo y modificando la vivienda, que sabia de los defectos que obviamente no podía advertir el comprador.- Por eso se dan los requisitos de viabilidad al ser los vicios ocultos, graves, de causa anterior a la adquisición, desconocidos, no aparentes, que no pudieron ser advertidos ni aún con diligencias exigibles de conformidad con las circunstancias de lugar, tiempo y persona (art.512 Cód.Civil).- La gravedad esta dada por cuanto hicieron hasta su reparación, imposible su uso normal, y luego de las de urgencia, lo disminuyeron (Conf.Ernesto Wayar, Evicción y Vicios Redhibitorios, Astrea, t.2, págs.115/116, 126/29, 137/43, 150; Carlos Calvo Costa en Bueres e Higthon, Código Civil Comentado, t.4 D, págs.719/21, 730/36).- VIII.- El valor del bien es el que le asignaron las partes, de acuerdo a la “venerable antigüedad” que destaca el demandado, su apariencia exterior, su lugar de ubicación y las condiciones de pago, practicamente al contado, y ese es el sinalagma genético, la ecuación económica inicial, independientemente del valor asignado por el Banco en una situación a la que es ajeno, tal el otorgamiento del mutuo a los actores.- Lo que se presume es que la cosa vendida, estaba en condiciones normales de ser utilizada para su obvio uso, y ello no fue así por las deficiencias ocultas.- Que ese es el precio pactado y el consideró que valía el demandado.- No ha sido sorprendido en su buena fe, fruto de engaño, error, dolo, estado de necesidad, imprevisión, lesión, violencia, o cualquier vicio imaginable que haya influído negativamente en su voluntad expresada.- La vivienda estuvo en venta por largo tiempo, hasta que encontró un comprador, que por supuesto no podía imaginar ni advertir los defectos ocultos que luego surgieron.- Y lo que la acción desarrollada busca, es restaurar el equilibrio orginario de las prestaciones.- Y como para hacer que la cosa sirva al uso que está destinada, eran necesarios trabajos de subsanación, algunos que se hicieron y otros pendientes, es que lo que debe detraerse del precio de venta es el costo de dichos trabajos (Conf. Wayar... op.cit, págs179/82; Calvo Costa en Bueres..., págs. 756/57).- Por todo lo expuesto propongo al Acuerdo rechazar el recurso de apelación deducido por los demandados con costas.- IX.- La letrada patrocinante de los demandados, recurre los honorarios que le fueron regulados por bajos.- Teniendo en cuenta el monto base no cuestionado y el carácter en que actuó durante todo el proceso, los emolumentos asignados, se encuentran en razonable proporción merituando la labor profesional desarrollada, su extensión, complejidad y resultado.- X.- Lo mismo ha hecho la perito valuadora, diciendo a su regulación discriminatoria, aunque no se extrae de donde puede emerger que haya sido materia de un diferenciado trato hacia su persona.- En primer término magüer lo que tasa, lo que importa es el monto del juicio, en la acción desarrollada, y este caso, se ha tomado el 3,68% de la condena.- Por otro lado como ha dicho el Juez de grado, faltan elementos esenciales para que lo suyo pueda calificarse de una tasación, y no informe de valor con detalles.- Para tal pericia, debe ubicar el lugar, las condiciones del terreno, los servicios que posee, barrio, transporte, etc..- En las edificaciones, ha de explicitar como se ha ido haciendo, calidad de materiales, antigüedad, calidad de la mano de obra, planos, deficiencias, etc..- Para establecer el valor metro cubierto y descubierto, debe ponderar todos estos parámetros, y para finalmente dar un valor posible de compra a la fecha que lo fue, ha de referirse sin lugar a dudas a otras operaciones de mercado inmobiliario, coetáneas.- Por lo que corresponde rechazar su recurso arancelario.- Por las tareas del recurso propongo al Acuerdo regular los honorarios de los letrados intervinientes en el 30% de los establecidos para Primera Instancia, con los mismos parámetros indicados más arriba.- ES MI VOTO.- EL SR.JUEZ DR.JOSE J.JOISON, DIJO: Que por razones análogas a las aducidas por el Dr.OSCAR H.GORBARAN, que sufraga en primer orden, VOTO EN IGUAL SENTIDO.- EL SR.JUEZ DR.JORGE O.GIMENEZ, DIJO: Que se abstiene de emitir su opinión, por considerarlo innecesario (art.271 C.P.C.).- Por ello, y en mérito al Acuerdo que antecede, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería, R E S U E L V E: a) Rechazar el recurso de apelación de los demandados, con costas, estableciendo los honorarios de los letrados intervinientes, en el 30% de los fijados para Primera Instancia.- b) Rechazar los recursos arancelarios de la letrada patrocinante de los demandados y de la tasadora Martillera Rosa Dell Orfano.- Regístrese, notifíquese y vuelvan.- Dr.Oscar H. GORBARAN Dr.José J. JOISON Presidente Vocal Dr.Jorge O. GIMENEZ Vocal (EN ABSTENCION) Ante mi: Dra.Virginia BARRESI de PESCE Secretaria nvp
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