Fallo Completo STJ

VISTOS: Los autos caratulados MARTÍNEZ, ULISES HERNÁN Y OTRA C/ CÓRDOVA, MARTA S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (ORDINARIO)BA-07743-C-0000, para dictar sentencia, de los que

RESULTA: Que seon/puma se presentaron Ulises Hernán Martinez y María Belen Yossen, patrocinados por la Dra. Sandra Pacheco, e interpusieron demanda por cumplimiento de contrato en relación a la locación del inmueble que ocupaban, acción de turación y compensación por daños y perjuicios contra Marta Córdova, solicitando básicamente que se ordene a la demandada: 1) Respetar lo pactado, extienda el contrato según lo acordado hasta noviembre de 2021. 2) Se abstenga de hostigarlos con "espiamientos". 3) Mantenga a sus mascotas (perros) en su predio para evitar que dañe a su mascota (gato).- 4) Construya un acceso independiente a su departamento mediante un pasillo separado del resto de las viviendas. 5) Se abstenga se tomar o recibir correspondencia perteneciente a los actores. 6) Presente debidamente las facturas de servicios para poder efectuar correctamente el cálculo del 25% pactado previo a ser abonado y 7) Se inscriba en AFOP tal como lo ordena la legislación vigente.-

Indicaron que en fecha 1/12/2017 suscribieron un contrato de locación con la demandada, el cual finalizaba en fecha 30/11/2019.

Señalaron que la demandada les manifestó que el inmueble locado no cuenta con entrada independiente, por lo que debían ingresar por el terreno vecino y estacionar allí el vehículo, cosa que hicieron sin inconvenientes.-

Mencionaron que la relación fue buena, refiriendo que cuidaron a la demandada cuando enfermó.-

Manifestaron que antes de la finalización del contrato se reunieron con la demandada, pactando las nuevas condiciones de contratación, acompañando un borrador que -según refieren- fue confeccionado de puño y letrada por aquella, así como capturas de whatsaap y audios.-

Alegaron que la actividad de alquiler de la demandada era "en negro", por lo que les manifestó -según sus dichos- que el nuevo contrato se haría de la misma forma que el anterior, es decir, sin pago de sellado ni denuncia en Afip.-

Luego de transcurrir un tiempo sin tener novedades pero con la confianza que tenían en relación a la celebración del nuevo contrato verbal por 2 años mas, en febrero de 2020 la demandada se "aparece" intempestivamente en compañia de un sobrino, manifestándoles que necesitaba la vivienda para que éste la habite, a lo que se negaron.-

A partir de allí, señalaron que la demandada comenzó a hostigarlos y les ofreció una prórroga del contrato por 2 meses.-

Imputaron a la demandada haber impedido el uso y goce de la propiedad, aunque continuaron abonando los nuevos cánones pactados, pagos que fueron aceptados por aquella.-

Además, refirieron que fueron "bombardeados" con cartas documento y que la demandada interceptó el correo personal, en tanto no había entrada independiente, modificando también las condiciones del pago de los servicios, imponiéndoles una administradora que nunca fue presentada ni se encuentra tributando en tal carácter ante la afip.-

Hacen referencia al intercambio epistolar y señalaron que la demandada comenzó a espiarlos y fotografiarlos, lo que los obligó a erogar una importante cantidad de dinero para cubrir el patio con un cerco.-

Indicaron también que la demandada le envió un mensaje de wathsaap al vecino, para que les impidiera el ingreso al terreno, por lo que debieron ingresar por las casa vecinas.-

En medio de ello y con motivo de la pandemia por covid, de dictó la normativa que impedía los desalojos y aumentos de precio de alquileres.-

Mencionaron que la coactora Yossen sufrió un pico de ansiedad por lo que debió ser atendida psicológicamente, provocado por el acoso que ejercía la demandada para que abandonen la propiedad.-

También señalaron que el coactor Martínez sufrió estrés y angustia por la tensión ocasionada por la demandada, por las constantes incursiones que efectuaba en la propiedad, generando la pérdida de presentismo en su trabajo.-

Fundaron en derecho su pretensión, discriminaron los rubros indemnizatorios que componen su reclamo y ofrecieron pruebas.-

Impuesto que fuera el trámite del proceso ordinario, en fecha 21/05/2021 se estableció que la acción de turbación no podía acumularse a las de cumplimiento de contrato y daños, por lo que se indicó que dicha pretensión (turbación) debía instarse en forma autónoma, por lo que en la presente causa solo se analizarán el cumplimiento de contrato y los daños.-

Corrido el traslado de la demanda, por seon/puma se presentó Marta Mónica Córdova. patrocinada por la Dra. María José Rodriguez.-

Contestó demanda, negó los hechos, ofreció pruebas e interpuso reconvención por desalojo, cuya acumulación fue desestimada en fecha 2/08/2021 por los argumentos allí vertidos.-

Reconoció la existencia de la relación locativa invocada por los actores en relación al inmueble objeto de autos, aunque sostuvo que unos mes antes de finalizar la misma, desde la "Inmobiliaria Catedral" (a cargo de los asuntos relacionados con el contrato), le manifestaron que no querían continuar la relación con los inquilinos y aquí actores, porque "hacían lo que querían", detallando la conducta que habrían desplegado con la inmobiliaria.-

Por esa razón, alegó que le ofreció a la Sra. Micaela Conte que llevara adelante la administración de la propiedad.-

Refiere que una vez finalizado el plazo del contrato, no logró llegar a un acuerdo con los actores, reconociendo la suscripción de una prórroga del contrato hasta el día 3 de abril de 2020.-

Luego, menciona que se dictó la normativa de emergencia producto de la pandemia por Covid, con la suspensión de desalojos hasta el 31 de marzo de 2021.-

Refiere que esa situación le generó angustia, reiterando que no logró llegar a un acuerdo con los actores, quienes fueron citados a mediación.-

Señaló que vencida la prórroga pactada y los plazos de suspensión de la normativa de emergencia, los actores continuaron ocupando el inmueble hasta la fecha en que se contestó de la demanda.-

Niega haber cambiado las condiciones del contrato originario, alegando que los actores comenzaron a utilizar como entrada el terreno del vecino (que no estaba previsto en el contrato), quien le reclamó que dejaran de hacerlo, lo que le genenró problemas con éste.-

Sostuvo que los actores no estaban autorizados a ingresar por el lote del vecino y que conocían desde la firma del contrato las condiciones de ingreso a la vivienda.-

Niega también haber obligados a los actores a abonar el 100% de los gastos por servicios.-

En suma, refiere que no se suscribió un nuevo contrato y que sólo se firmó una prórroga voluntaria, sumada a la prórroga por normativa de emergencia, por lo que entiende que a partir del 1/04/2021, la ocupación del inmueble por parte de los actores es ilegítima.-

Asimismo, refirió que los actores no abonaron los cánones locativos a partir del mes de abril de 2021, impugnando además los daños reclamados.-

Niega que los actores hayan construido un cerco, sino que alegó que en forma inconsulta y sin autorización, construyeron un vivero, que describe como "precario y desarmable".-

Por último, negó ser responsable de los alegados daños relacionados con el estado de salud de los actores.-

Recibida la causa a prueba, se produjeron aquellas que surgen de las constancias de autos, conforme certificación de fecha 15/12/2022, oportunidad en la que se clausuró el período probatorio.-

Una vez presentados los alegatos por ambas partes, en fecha 12/0572023 se dictó la providencia de autos para sentencia, la que se encuentra firme.-

Por ello y en virtud de lo dispuesto por los art. 200 de la Constitución de la Provincia de Río Negro y 3 del Código Civil y Comercial de la Nación, corresponde emitir un pronunciamiento definitivo.-

CONSIDERANDO: I.- Reconocida la existencia de la relación contractual originaria (contrato de locación de fecha 30 de noviembre de 2017), debe señalarse que resultan aplicables las normas del Código Civil y Comercial de la Nación.-

La Ley 26.994 (nuevo Código Civil y Comercial de la Nación), ha derogado la Ley 23.091 de locaciones urbanas.-
Asimismo, la Ley 27.551 ha sustituido el texto de algunos artículos del Código Civil y Comercial en lo que respecta a las locaciones urbanas, manteniendo (afortunadamente) la numeración originaria del articulado del propio código.-
Sin embargo, la Ley 27.551 entró en vigencia con posterioridad a la fecha en que se instrumentó el contrato objeto del presente, por lo que aplican las normas del Código Civil y Comercial de la Nación.-
Reconocida la existencia de la relación locativa instrumentada en el contrato traído a juicio como así también el vencimiento del plazo, debe señalarse que - tal como lo dispone el art. 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación- la ocupación del bien por parte del locatario una vez vencido el plazo, no importa táctica reconducción ni un nuevo contrato, sino la continuación de la locación en los mismos términos pactados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato.-
Es por ello que, si el locatario invoca la existencia de una prórroga o de un nuevo contrato -como en el caso de autos-, debe acreditarlo fehacientemente (art. 377 del CPCC).-

En suma, no habiendo los actores acreditado fehacientemente una prórroga del plazo -mas allá del acuerdo verbal al que refiere y la prórroga reconocida expresamente por la propia demandada-, una vez vencido el mismo debían restituir el bien locado (arts. 1198, 1210, 1223 y cctes del Código Civil y Comercial de la Nación).-
A todo evento, dejo constancia que aún computando la prórroga de los plazos establecida por el decreto Nacional 320/20, a la fecha se encuentran vencidos todos los plazos contractuales, convencionales, verbales y legales.-

Sin perjuicio de ello y de las conductas que recíprocamente se endilgan las partes, lo cierto es que en oportunidad de celebrarse la audiencia prevista por el art. 361 del CPCC (20/10/2021), los actores hicieron entrega del inmueble, por lo que cualquier cuestión referida a la pretensión de los actores para que la demandada "...respete lo pactado, extienda debidamente el contrato según lo acordado hasta noviembre de 2021 y se abstenga de hostigarnos con espiamientos, mantenga a sus mascotas en su predio para evitar que dañe a nuestra mascota, construya acceso independientemente al departamento de los actores mediante pasillo separado del resto de la viviendas, se abstenga de tomar y recibir correspondencia a nombre de los actores tanto ella como su supuesta administradora, presente debidamente las facturas de servicios para poder efectuar correctamente el cálculo del 25% pactado previo a ser abonado, se inscriba en la AFIP tal como lo ordena la legislación vigente..." (ver fs. 3 del escrito de demanda-), se ha tornado abstracta.-

II.- Sin perjuicio de ello, corresponde analizar la procedencia del reclamo por daños ("gastos" y "daños y perjuicios", conforme liquidación practicada en el escrito de demanda).-

Comenzaré analizando los rubros por "gastos".- Respecto de los gastos del "cerco", debe recordarse que el régimen de las mejoras en las locaciones se encuentra previsto por los arts. 1202, 1211 y 1212 del Código Civil y Comercial de la Nación.-

En tal sentido, el locatario puede realizar mejoras, excepto prohibición expresa o cuando las mismas alteren la sustancia o forma de la cosa locada, o haya sido interpelado a restituirla.-

Asimismo, el locatario no tiene derecho al pago de las mejoras útiles o de mero lujo o suntuarias, pero si son mejoras necesarias puede reclamar su valor al locador, aún cuando no hayan sudo convenidas.-

No habiéndose acreditado que la construcción del "cerco" pueda ser calificada como una mejora "necesaria", no corresponde su reembolso.-

Respecto de los gastos "derivados del conflicto" y por "asesoramiento legal y cartas documento", esas erogaciones corresponden a las "costas" del proceso (Arts. 68 y sstes del CPCC), por lo que -a todo evento- deberán ser liquidadas en caso de corresponder.-

En relación a los gastos de "psicóloga", entiendo que para que pueda endilgarse la responsabilidad por daño, se requiere que exista antijuridicidad, es decir, una conducta reñida con el derecho, y un factor de imputación (dolo, culpa, abuso de derecho, mala fe, incumplimiento contractual, etc).-

De una compulsa de autos, no encuentro elementos que permitan calificar como antijurídica la conducta que los actores endilgan a la demandada.-

No se ha acreditado un incumplimiento contractual por parte de la demandada, ni culpa, ni dolo, ni abuso de derecho ni mala fe.-

Respecto de los "hostigamientos", no ha quedado demostrada la existencia de los mismos ni en que consistían, mas allá de la mera mención de los testigos, basada en dichos de los propios actores.-

Y la única testigo presencial que pudo observar la dinámica con la que se desarrollaba el vínculo entre las partes (Micaela Conte), aclaró sus dichos en relación al término "hostigamiento", definiéndolo como "una relación tensa".-

Evidentemente la relación entre las partes cambió a partir de la falta de acuerdo sobre la extensión de un nuevo contrato o su prórroga, pero esa tensión, desagrado o incomodidad, en modo alguno puede ser entendido como "hostigamiento".-

Tampoco puede ser calificada como hostil la intención de la demandada de recuperar el inmueble una vez vencido el contrato originario.-

Del mismo modo, las cartas documento que pudiera haber enviado la demandada a los actores, tampoco reúne los requisitos para que pueda calificarse como hostigamiento.-

Tampoco quedaron acreditados los "espiamientos".-

Pero tal como lo reconocen ambas partes y los testigos, el deterioro en la relación -que había sido buena durante la vigencia del contrato- se produjo una vez vencido el plazo del mismo, por la falta de acuerdo y finalmente la voluntad de la demandada de no renovarlo y requerir la restitución del bien.-

Si bien puede entenderse que, una vez vencido el contrato originario, las partes mantuvieron "tratativas precontractuales" reguladas en los arts. 990 y sstes. del Código Civil y Comercial de la Nación, aplicable en función de la fecha de suscripción del instrumento, el nuevo Código las regula, estando dirigidas a la formación del contrato y a la posibilidad de abandonarlas en cualquier momento.-
En suma, entiendo que las partes -luego del vencimiento del contrato originario- se encontraban en la etapa "precontractual" para discutir la posibilidad de formalizar un nuevo contrato, la prórroga del anterior o, eventualmente, la entrega del inmueble.- En cualquier caso, estaban obligadas a actuar de buena fe.-
Conforme lo explica Lorenzetti ("Tratado de los contratos -parte general- Edición ampliada y actualizada con el Código Civil y Comercial de la Nación", págs. 376 y sstes), sin necesidad de retroceder hasta los inicios del estudio de la "culpa in contrahendo" (Ihering), la perspectiva en relación a la responsabilidad precontractual se expandió en los tiempos actuales, abarcando los siguientes supuestos:
a) Defectos en la negociación: Se trata de engaños, errores, ocultamiento de información que lleva a un defecto en la formación del contrato y están reguladas en el mismo Código como la nulidad de los actos jurídicos bilaterales (art. 391); frustración por falta de un requisito de eficacia , dolo incidental (art. 275); actuación sin poder o en exceso de facultades (art. 376), dolo en las tratativas, violación de deberes precontractuales de información o custodia.-
b) Apartamiento intempestivo y arbitrario de las tratativas (arts. 992 y 1387)
c) Violación del deber de confidencialidad (art. 992)
d) Incumplimiento de los deberes precontractuales del empresario en los contratos de consumo.-
e) Daños a la persona derivados de prestaciones precontractuales.-
Esa expansión (señala Lorenzetti), hizo que estos fenómenos quedaran comprendidos dentro de la responsabilidad precontractual, en tanto que ocurren antes de la celebración del contrato.-
En materia de tratativas precontractuales, el dolo se configura siempre que el sujeto responsable haya provocado deliberadamente una ruptura intempestiva de la tratativas, previendo que el resultado de su conducta generaría la frustración injustificada del perfeccionamiento del contrato, actuando consiguientemente motivado hacia ese resultado, a sabiendas y con intención de dañar.
En otras palabras, un sujeto ha iniciado las tratativas, sabiendo ya que no habrá de conducirlas hacia la conclusión del contrato, y proponiéndose así obtener una finalidad diversa al perfeccionamiento del negocio, con daño a la contraparte ("Código Civil y Comercial de la Nación Comentado", Lorenzetti, tomo V, págs. 678 y stes y sus citas).-

Insisto, no encuentro elementos que permitan endilgarle a la actora una conducta reñida con el derecho, abusiva (abuso de derecho), caprichosa, injustificada y menos aún dolosa (intención de dañar).-

Si bien es entendible la incertidumbre que provoca en cualquier inquilino todas las sensaciones e inseguridades que se generan cuando se acerca el vencimiento del plazo del contrato de locación (mas aún en estos tiempos, donde conseguir una vivienda para alquiler permanente es un tema complejo), no puede soslayarse que, una vez vencido el plazo del contrato originario (30/11/2019), los actores permanecieron en el inmueble hasta que lo entregaron voluntariamente en fecha 20/10/2021, es decir, casi 2 años después de aquel vencimiento originario.-

Reitero que se entiende la incertidumbre que se genera cada vez que vence el plazo de un contrato de alquiler, pero también debe entenderse el derecho y la decesión de los propietarios de no renovar, siempre que la misma (la decisión de no renovar) no configure un abuso de derecho o, peor aún, una acción dolosa.- Como se dijo, no advierto que la demandada haya incurrido en esas conductas.-

En relación a la cuestión laboral de los actores, mas allá de la incertidumbre que pudieron haber experimentado y la tensión en la relación con la demandada una vez vencido el plazo del contrato originario, lo cierto es que sus trabajos no estuvieron en riesgo (ver declaraciones de Asencio y Lozada).-

III.- A continuación, se analizará la procedencia del rubros "daños y perjuicios".-

En relación a la crisis de Ansiedad de la coactora Yosses, reitero que no existen elementos que permitan calificar como antijurídica la conducta de la demandada (ni durante la relación contractual ni con posterioridad), por lo que no puede responsabilizársela por el rubro reclamado.-

En este sentido, debe tenerse en cuenta que también la propia demandada ha padecido los efectos negativos de la tensión que se generó entre las partes (ver declaración de las testigos Dra. Ninín y Licenciada Casarino).-

Lo mismo ocurre con el rubro "perjuicio laboral y psicológico del Sr. Martinez por tener que ausentarse reiteradamente por hechos de turbación de la demandada".-

Mas allá de no haber quedado claro cuáles habrían sido los actos de turbación (ya que ningún testigo los presenció), el testigo Asencio declaró que si bien se generó "tensión" en la relación de Martinez con su empleador, no fue sancionado ni suspendido.-

Por su parte, la testigo Conte (quien reconoció haber actuado como administradora del inmueble, en el que existen varias viviendas), explicó las tareas que desarrolló y la forma en que lo hizo, sin que pueda advertirse que haya traspasado los límites propios de toda administración (enviar mensajes, requerir el pago del canon locativo, extender recibos, liquidar gastos, etc), ni que las directivas que pudiera haber recibido de la demandada para el ejercicio de la función hayan sido -en relación a los actores- abusivas, discriminatorias, perjudiciales, hostiles o dolosas.

En suma, no habiéndose acreditado la antijuridicidad en la conducta de la demandada, no corresponde la indemnización por daños en tanto que tampoco hay factor de imputación posible, por lo que corresponde desestimar la demanda por daños.-

IV.- Por lo expuesto, normativa, jurisprudencia y doctrina citada, FALLO: 1) Declarar abstracto el tratamiento de la pretensión referida a que la demandada "...respete lo pactado, extienda debidamente el contrato según lo acordado hasta noviembre de 2021 y se abstenga de hostigarnos con espiamientos, mantenga a sus mascotas en su predio para evitar que dañe a nuestra mascota, construya acceso independientemente al departamento de los actores mediante pasillo separado del resto de la viviendas, se abstenga de tomar y recibir correspondencia a nombre de los actores tanto ella como su supuesta administradora, presente debidamente las facturas de servicios para poder efectuar correctamente el cálculo del 25% pactado previo a ser abonado, se inscriba en la AFIP tal como lo ordena la legislación vigente..." (ver fs. 3 del escrito de demanda).- 2) Desestimar la demanda de daños, con costas a los actores (Arts. 68 y cctes. del CPCC).- 3) Regular los honorarios de la Dra. Sandra Pacheco, letrada patrocinante de los actores, en la suma de $132.910, equivalente a 10 IUS y los de la Dra. María José Rodriguez, patrocinante de la demandada, en la suma de $132.910, equivalente a 10 IUS. Se deja constancia que en función de lo exiguo de la base regulatoria (capital reclamado sin intereses, conforme doctrina legal obligatoria fijada por el STJ en autos "Morette"), se ha regulado por los mínimos legales del art. 9 de la LA.- 4) Los honorarios deberán ser satisfechos dentro del plazo de 10 días de notificada la presente. 5) Protocolícese y notifíquese a las partes y letrados en los términos de la acordada 36/22 del STJ y a Caja Forense mediante cédula, a cargo de quien esté interesado.-

Mariano Castro

Juez