Fallo Completo STJ

I. Vienen estos autos al acuerdo a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto el  23/09/2021 (SEON 292094) por la parte actora, dirigido  contra la sentencia definitiva dictada el 17/03/2020 que rechazó la demanda.

El  recurso fue concedido libremente y con efecto suspensivo, sustanciado (E0006) y respondido por  el Sr. Defensor de la  demandada ausente (E0008).

II. Antecedentes del caso. El Sr. Raúl Martiniau accionó por  prescripción adquisitiva decenal  de la propiedad identificada catastralmente como 19-2-C-153-38, ubicada en calle Carpinteros Nro. 5557 de San Carlos de Bariloche. Dirigió la demanda contra los titulares registrales del inmueble Marcos Cortes, Jaime Liebling y Carlos Santos Rossell. El accionante fundamentó  su pretensión en que adquirió el inmueble por Cesión de Derechos y Acciones que hicieran a su favor los Sres. Luis Ernesto Franco y Rosa Appelhan, en autos “De Nikola, María y Otros c/ Cortes, Marcos y Otros s/ Escrituración”; Expte. Nro. 1018-18-74, de trámite por ante el Juzgado Civil, Comercial y de Minería Nro. 1 de esta ciudad. Por no haber  sido localizados  los codemandados Marcos Cortes, Beatriz Susana Liebling de Alaluf (heredera de Jaime Liebling); Luis Antonio Gabino Santos y Asunta Rosa Codo de Santos Rossell (herederos de Carlos Santos Rossell), se designó al Defensor Oficial de turno (fs. 170), quien asumió la representación de los nombrados y contestó demanda (fs. 171/172). En sentencia del 17/03/2020, el juez de grado, rechazó la acción, con costas. 

Para así decidir  consideró que la posesión invocada por el demandante carece de título suficiente para la prescripción decenal que pretende. Que la cesión con boleto de compraventa invocada en este caso es insuficiente para la prescripción decenal. Valoró  que  el actor no  acreditó la existencia de actos posesorios, con ánimo de dueño, en forma continua durante el plazo legal previsto, ya sea que se trate de la prescripción breve de diez años invocada en la demanda o veinteañal aludida en el alegato. Finalmente concluyó que los elementos probatorios arrimados a esta causa resultan notoriamente insuficientes para comprobar la existencia de los actos posesorios que se invocan y que resultan indispensables para tener por adquirido el dominio a través de esta vía excepcional y de carácter restrictivo. Todo ello, sin perjuicio de los derechos que le pudieren corresponder al peticionante en la causa sobre escrituración recibida como prueba (Expte. Nro. 1018-18-1974)

III. Expresión de agravios. La recurrente, en presentación de fecha 17/09/2024, se agravia porque la sentencia  rechazó la acción intentada por no haberse  demostrado los  actos posesorios correspondientes. Asevera que  posee el inmueble a título de dueño desde 1979, que  adquirió  el bien en el marco de los autos “De Nikola, María y Otros c/ Cortes, Marcos y Otros s/ Escrituración”; Expte. Nro. 1018-18-74. Además,  contrató el servicio eléctrico en el año 1981  lo que importa un acto posesorio cumplido de forma pública y pacífica. Afirma que pagó los impuestos y tasas, lo que quedó acreditado con los informes de las oficinas recaudadoras. Finalmente, expresa  que desde esa fecha y hasta la actualidad dispuso del bien, como dueño: lo alquiló, lo reformó y realizó cuanto más actos de dueño estuvieron a su alcance; que esto quedó acreditado con la Inspección Ocular realizada por el Juez de Primera Instancia y que esta suficientemente acreditada la posesión veinteañal.

A todo evento, pide la producción de la prueba que fue desestimada por extemporánea en la instancia de origen. 

IV. A su turno el Defensor Subrogante a cargo de la Defensoría Nro. 9, solicita la deserción del recurso y a todo evento peticiona su  desestimación,  Sostiene que el apelante realizó un sesgado análisis de la prueba aportada, la que ha sido insuficiente para demostrar la existencia y extensión de los actos posesorios alegados. En relación a la ampliación de la prueba solicitada por la recurrente, dice  que tal petición no puede prosperar dado que la oportunidad para el ofrecimiento ha sido tardía, habiendo precluído la oportunidad para hacerlo y de admitirse en esta instancia se afectaría gravemente el principio de congruencia.

 

V.  Análisis y solución del caso. Ingresando al abordaje del planteo contenido en los agravios anticipo que el recurso es suficiente para revocar lo decidido en primera instancia. La fundamentación recursiva expuesta por la actora no adolece de la insuficiencia técnica que le atribuye la parte demandada; sino que el memorial luce ajustado a lo prescripto por el art. 265 del CPCC., lo que impone además el rechazo de la declaración de deserción peticionada por la demandada. Dicho esto y en primer orden, corresponde delimitar el encuadre normativo al asunto. La  prescripción adquisitiva es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley (Conf. Código Civil de la República Argentina-Explicado: Compagnucci, Ferrrer, Kemelmajer de Carluccui; Kiper; Lorenzetti y otros; Tomo VIII, pág .945; Ed. Rubinzal-Culzoni; año 2011). Claudio Kiper enseña  que “Este instituto facilita la libre disponibilidad del bien, al disipar las incertidumbres del pasado, consolidando situaciones anómalas, dando estabilidad a los derechos y seguridad en el tráfico jurídico”. Y añade, que “su función principal sería la de justificar las situaciones de atribución de los derechos reales, tal como aparecen durante largo tiempo, suprimiendo discusiones sobre el origen de cada titularidad que, de otro modo, obligarían a una investigación de las sucesivas transferencias anteriores, hasta encontrar la adquisición originaria” (Conf. Claudio Kiper; Tratado de Derechos Reales, Tomo II; pág. 546; Ed. Rubinzal-Culzoni; año 2016). La prescripción breve reclamada por el actor exige ciertos  recaudos, a saber: la posesión; el tiempo; el justo título y la buena fe. (Conf. Tratado de Derechos Reales, Tomo II; pág. 546; Ed. Rubinzal-Culzoni; año 2016). En la  usucapión breve el beneficiario obtiene la cosa por transmisión -no por ocupación-  pero   algo en esa transmisión   impide  que quien recibió  la cosa adquiera el derecho real que se pretende transmitido. En consecuencia y  dado que nadie puede adquirir un derecho mejor o más extenso que el que tenía el transmisor (art.3270), la única forma de sanear la irregularidad del título es por medio de la usucapión, a la cual, por contar el poseedor con justo título y buena fe, se le permite hacerlo en el plazo de diez años.

Está claro entonces que el caso que nos ocupa no encuadra en la prescripción breve, no obstante lo cual, entiendo que si procede la  prescripción adquisitiva de largo término, la cual  por razones de economía procesal, equidad y a la luz de las constancias de autos debe ser reconocida a favor del actor Martiniau.

Si bien la parte ha sido poco diligente con la prueba existen diversos elementos que  considero suficientes  decidir como propongo. 

De hecho, en reiterados precedentes, esta Cámara  ha dicho que aunque  la  prescripción adquisitiva deba apreciarse con rigor y se interprete que es de orden  público, tal  lo dicho por el Superior Tribunal de Justicia provincial el 11/03/2014 in re "Guentemil" (Se. 14/14), tampoco debe exagerarse al punto de premiar el desinterés del dueño,  incompatible con la función social de la propiedad, desinterés que justamente viene a remediar la prescripción  adquisitiva de quien aprovecha efectivamente los bienes. 

De allí que la apreciación rigurosa de la prueba no debe llevar a ignorar los elementos relevantes que aparecen en el caso. Máxime, ante la falta de oposición personal de los eventuales interesados.

Pesa sobre quien  pretende usucapir la carga probatoria de que ha poseído el inmueble con ánimo de dueño y que esa posesión ha sido pública, pacífica, continuada, e ininterrumpida por el tiempo exigido por la ley. A dichos fines debe acreditar el corpus posesorio a través de hechos materiales, en tanto el ánimus o intención se presume pues es difícil contar con una prueba directa de este elemento. Ahora bien, en el caso la intención aparece plasmada en la propia presentación a estar a derecho que se coteja a fs. 266  del expediente "“De Nikola María y Otros c/ Cortes Marcos y Otra s/ Escrituración”; Nro. 1018-18-1974" realizada en el año 1979.

El dominio del bien en litigio está inscripto a nombre de Marcos Cortes, Jaime Liebling y Carlos Santos Rossell y se determina como Lote 17, Mz. M, Superficie 812,36 mts., y su Nomenclatura Catastral es 19-2-C-153-38, según el informe original del Registro de la Propiedad Inmueble reservado bajo sobre Nro. 11-273-A. A su vez, consta a fs. 265 del expediente “De Nikola" que  Luis Ernesto Franco y  Rosa Appelhan, el 16 de febrero de 1979 cedieron  los derechos y acciones que les corresponden por otra  cesión de derechos y acciones del 11 de noviembre de 1977 (fs. 221 de autos) del boleto de compraventa de fecha 10 de noviembre de 1977, correspondiente al lote 17, de la manzana M, del Loteo Denominado Pinar Del Lago, al Sr. Martiniau. Tal acuerdo fue homologado judicialmente conforme constancias de fs. 293 el 06 de febrero de 1981.

El boleto cedido da cuenta de la posesión por parte de los vendedores en la claúsula cuarta, posesión continuada por el actor. 

Los demandados titulares registrales  Marcos Cortes, Beatriz Susana Liebling de Alaluf (heredera de Jaime Liebling); Luis Antonio Gabino Santos y Asunta Rosa Codo de Santos Rossell (herederos de Carlos Santos Rossell) no fueron hallados por lo que se los citó por edictos y se encuentran representados por Defensor Oficial de turno (fs. 170). Entonces,  habiéndose adquirido el bien materia de litigio hace 45 años, más allá de la prescripción decenal o veinteañal, lo cierto es que esta largamente probada la ocupación de más de 45 años, sin ninguna turbación por parte de los titulares. Sabido es que la posesión configura la etapa previa e indispensable para la adquisición originaria de la propiedad en el caso de la prescripción adquisitiva o usucapión.

Sobre el tópico esta Alzada ha sostenido que "... una vez iniciada, la posesión debe reputarse subsistente aunque no haya evidencias de actos posesorios concretos y reiterados; porque toda posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otra persona (artículo 2445 del CC); salvo que otro tome justamente una posesión contraria, dado que no pueden coexistir dos posesiones exclusivas sobre la misma cosa (artículo 2401 del CC; ver, por ejemplo, Borda, obra citada, tomo I, parágrafos 121 a 124). De modo que, se reitera, una vez iniciada, la posesión continúa sin necesidad de actos materiales constantes, mientras no surja una posesión incompatible de otro poseedor. (22/12/2021-A-3BA-249-C2012 " SCIACCALUGA, PAULA FERNANDA Y OTRA C/ DYSAR S.A.C.I.F.e.I. S/ USUCAPION") . 

En relación a la  faz material de la posesión y teniendo como norte el criterio explicado en el párrafo que antecede, hay elementos que ilustran sobre la ocupación del inmueble por parte del demandante con ánimo de dueño y con la cualidad de pacífica para adquirir el dominio. Así, la solicitud Nro. 11837 de Servicio formulada a la CEB obrante a fs. 10/11 de autos (cuyo original se encuentra reservado en sobre Nro. 11-273-A y fue corroborado por la emisora según se coteja a fs 218) data del 6 de febrero de 1981.   En  sobre cerrado Nro. 11273-A, obra la siguiente documentación original: Informe sobre asientos vigentes de fecha 23 de septiembre de 2012. Solicitud de Servicio Nro. 11837 efectuada a la CEB y su aforo de fecha 12 de febrero de 1981. Los originales de dos contratos de locación debidamente sellados y con sus respectivas boletas de pago, respecto del inmueble ubicado en Carpinteros Nro. 5557 de esta ciudad; uno de ellos celebrado el 20 de octubre de 2010 entre el Sr. Raúl A. Martiniau como locador y el Sr. Emilio Angel Pastrana como locatario por la Unidad Funcional “B” y el restante celebrado el 1 de marzo de 2011, entre el Sr. Raúl A. Martiniau como locador y la Sra. Cecilia García Gerbolés como locataria por la Unidad Funcional “D” . Y plano según mensura particular para tramitar prescripción adquisitiva de dominio del Lote 17-Manzana M- parte Lote 3 P-Fracción A del inmueble identificado castastralmente como 19-2-C-153-38 suscripto por el Agrimensor Antonio Locria en abril de 2008. Asimismo bajo sobre Nro. 28401 se encuentra reservado CD de la inspección ocular realizada el 19 de junio de 2018.

Los Defensores del Ausente desconocieron los contratos y lo correspondiente a servicios, no así el plano de mensura provisorio, que data del año 2006 según  el sello municipal intervenido por el funcionario a cargo  del área.

El juez de grado además llevó a cabo   reconocimiento judicial y constató  la existencia de cuatro Unidades Funcionales en el inmueble sito en Carpinteros Nro. 5557, lo que coincide con el informe de la CEB que da cuenta de la existencia de cuatro conexiones activas. De acuerdo a la videograbación, el actor señaló la vivienda antigua y las construidas con posterioridad,   procedió a la apertura de las puertas de ingreso de dos de las viviendas ubicadas en el terreno que nos ocupa, refirió que una de ellas (la vivienda originaria) se encuentra alquilada para turismo y que al momento de comprar el terreno se encontraba construida solo su "cáscara". Explicó que la construcción de la vivienda ubicada a la entrada del terreno data del año 2.007 y que las dos restantes unidades funcionales, en ese momento, se encontraban alquiladas de manera permanente a dos mujeres que trabajaban en el Hotel Monasterio. Por último el informe de fs. 187/188 da cuenta de que la propiedad no tiene deuda municipal. Si bien es cierto que ello no explica quién ha realizado los pagos, resulta un indicio poderoso considerando que  los titulares registrales son inhallables. Quién sino el actor abonaría la tasa comunal?.

Para finalizar entonces, concluyo  que está acreditado  que el demandante ha realizado actos posesorios  de manera continua, con regularidad y  ánimo de dueño de manera ostensible, pública, ininterrumpida y continua. Dicha posesión  no ha sido cuestionada por los titulares a lo largo de los muchos años  desde que se hizo efectiva. En este sentido, vale citar a  Mariani de Vidal, quien explica que la discontinuidad de la posesión supone una omisión del poseedor, mientras que la interrupción supone un hecho positivo del poseedor o de un tercero (Conf. Curso de Derechos Reales cit., t.3,p.250).

Pero a mayor abundamiento y aún cuando el caso deba resolverse en cuanto al fondo  de acuerdo a la ley vigente al momento de los hechos, es pertinente recordar que el art. 2 del Código  Civil y Comercial  que hoy nos rige  nos exige  interpretar las normas teniendo en cuenta sus palabras, finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados  de derechos humanos, los principios  y los valores jurídicos  de modo coherente en todo con  el ordenameinto. Esta norma se ajusta al art. 28 de la Carta Magna, que  consagra el principio de razonabilidad.

Entonces, tengo por probado que el usucapiente ha acreditado de manera fehaciente los requisitos de la acción de prescripción adquisitiva del dominio lo que lleva a  revocar la sentencia recurrida y declarar que el Sr. Raúl Alberto Martiniau  ha adquirido por prescripción adquisitiva la titularidad del dominio del Inmueble ubicado en Carpinteros Nro. 5557 de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, que se identifica como Lote 17, Mz. M, Superficie 812,36 mts., denominación  catastral  19-2-C-153-38.

VI. En cuanto a las costas, deben cargarse en el orden causado en ambas instancias, considerando las particularidades del asunto, las  que llevan a considerar que esta es la solución más equitativa. La regla del resultado no es absoluta (artículo 68, primer párrafo, del CPCC), ya que pueden concurrir circunstancias excepcionales objetivas (artículos 70, 71 y 73 del CPCC) o subjetivas (artículo 68, segundo párrafo, del CPCC), que se dan en el caso de autos.  

VII. Que corresponde diferir la regulación de  honorarios de ambas instancias para cuando exista base. 

 VIII. En orden a lo desarrollado, de compartirse mi criterio, propongo resolver del siguiente modo:

Primero. Hacer lugar al recurso interpuesto y revocar el fallo apelado. 

Segundo. Declarar que el Sr. Raúl Alberto Martiniau, D.N.I. Nro. 8.410.794, ha adquirido por prescripción adquisitiva la titularidad del dominio del Inmueble ubicado en Carpinteros Nro. 5557 de San Carlos de Bariloche, Provincia de Río Negro, que se determina como Lote 17, Mz. M, Superficie 812,36 mts., identificado catastralmente como 19-2-C-153-38.

Tercero. Registrar la sentencia  en el Registro de la Propiedad Inmueble de conformidad a lo dispuesto en el Art. 792 del C.P.C.C.

Cuarto. Imponer las costas de ambas instancias  por su orden en virtud de (Art. 68 C.P.C.C.).

Quinto. Diferir la regulación de honorarios para el momento en que haya base firme para su determinación.

Sexto. Hacer saber que la presente se protocoliza y notifica en los términos de la Acordada 36/2022 (Anexo I, pto. 9).

Séptimo.  Devolver oportunamente las actuaciones.