Fallo Completo STJ

Cipolletti, 1 febrero de 2024

AUTOS Y VISTOS:

Los presentes caratulados "MARTINEZ SATURNINO Y OTROS C/ COOPERATIVA DE VIVIENDA, CRÉDITO Y CONSUMO AMIGAL LIMITADA S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (ORDINARIO)" (Expte. CI-12904-C-0000), y sus acumulados "ABREGO DIEGO Y OTROS C/ COOPERATIVA DE VIVIENDA, CRÉDITO Y CONSUMO AMIGAL LIMITADA S/PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (ORDINARIO)" (Expte. CI-10971-C-0000), para dictar en sendos procesos sentencia definitiva única;

RESULTA:

1.- A fs. 271/275 vta. compareció el Dr. Fernando Daniel Di Tommaso, en carácter de apoderado y a la vez patrocinante de Saturnino MARTINEZ; Eduardo Neftali ARIAS GUTIERREZ; Miguel Ángel FERNANDEZ; Fernando GELDRES; María Sussi GEREZ; Moisés VIDAL; Leopoldo JARA; Mónica Isabel LONCOMAY; Dardo Dante MANRIQUE; Claudio Daniel MARTINEZ; Natalia Eliana MARTINEZ; Rubén Sohar SAAVEDRA; Miguel Ángel SANCHEZ; Francisco TORRES y Gladys Ester VALENZUELA, y promovió demanda de prescripción adquisitiva de dominio con relación al inmueble ubicado en la ciudad de Cipolletti, que se individualiza como parcela 02D de la chacra 003B, Matrícula N° 03-18727, Nomenclatura Catastral 031-M-003-B02D, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre de COOPERATIVA DE VIVIENDA, CRÉDITO Y CONSUMO "AMIGAL" LIMITADA, contra quien dirigió la acción.

Sobre los hechos, el letrado expuso que:

En fecha 19 de mayo de 1993, el consorcio -en aquel entonces en formación- denominado "8 de Diciembre", adquirió del Sr. Oscar Sorichetti una fracción de tierra, parte del lote 18 de la fracción A sección XXVI del oficial, parte a su vez del lote 14, conocida como Establecimiento San José, con una superficie de seis hectáreas, ochenta y nueve áreas, cincuenta centiáreas, inscripta en aquel entonces al Tomo 713, Folio 166 y Finca 16.386.

El presidente de dicho consorcio era el Sr. Enrique Vidal, quien a su vez era delegado de la Mutual Policial, y por ello varios integrantes del grupo en actividad o retiro se suscribieron ante la posibilidad de lograr la vivienda propia.

Inmediatamente después de la compra, el consorcio comenzó a subdividir el inmueble, y sus integrantes -entre ellos los actores o, en su caso, los antecesores cedentes- comenzaron a abonar la suma acordada por la compra de cada subdivisión, lote o parcela ($600, pagaderos en seis cuotas de $100). Pagos contra los cuales se otorgaron los respectivos recibos, rubricados en su mayoría por el Sr. Vidal y con membrete de la Mutual Policial.

Aclaró el Dr. Di Tomaso que la totalidad de adquirentes de parcelas de terreno asciende a 52 y se encuentran divididos en dos grupos: uno conformado por 37 personas (actores en el proceso conexo acumulado), cuya abogada apoderada es la Dra. Graciela Obregón; y otro integrado por las 15 personas (actores) que él representa en estos autos.

Continuó relatando que los actores pidieron presupuestos y luego adquirieron -en la firma "Electro Tucumán"- los materiales para la realización de las obras de infraestructura eléctrica del loteo proyectado.

Además, limpiaron los terrenos con maquinaria (del Batallón de Ingenieros del Ejército Argentino, con sede en Neuquén), y luego comenzaron a hacer gestiones ante la Municipalidad de Cipolletti para la construcción de cien viviendas, e incluso viajaron a la ciudad de Santa Rosa (La Pampa), para visitar una fábrica de viviendas industrializadas, de menor costo que las tradicionales.

Agregó que durante la gestión del Sr. Vidal, éste realizó negocios con empresas constructoras, que luego de su fallecimiento no quedaron del todo claras.

Adujo también que, tras el fallecimiento de Vidal -en el año 2000- el consorcio se desintegró, por lo que los adquirentes, de manera individual, continuaron con las gestiones (entre ellas, pedidos de presupuestos a las firmas "CILAP" y "LUPICA & RODRÍGUEZ S.H.", que acompañaron).

Enumeró la documentación aportada personalmente por cada pretendiente (con excepción de Gutiérrez Arias, sobre quien se menciona que no aportó ninguna).

Destacó que los adquirentes realizaron diversas gestiones y actuaciones administrativas ante la Municipalidad local, lo que evidencia fehacientemente la ocupación del terreno, actos posesorios y a título de dueño, sumado a la animosidad de las partes en forma personal y permanente por lograr la regularización del lugar, acreditando la posesión pública, pacifica, continua e ininterrumpida del inmueble por el plazo legal previsto.

Adjuntó el respectivo plano -492/14- de mensura particular para tramitar prescripción adquisitiva de dominio.

Fundó la pretensión de sus representados remitiendo genéricamente a lo dispuesto en el art. 789 y ccds. del CPCC y art. 2565 y ccds. del Código Civil y Comercial (sin perjuicio de cualquier otra que correspondiera por aplicación del principio "Iure Curia Novit"); ofreció prueba y en su petitorio final instó el oportuno acogimiento de la demanda.

2.- Por resolución de fs. 289/290, luego confirmada por la Cámara de Apelaciones a fs. 297/298, se dispuso acumular a las presentes actuaciones los autos "ABREGO DIEGO Y OTROS C/COOPERATIVA DE VIVIENDA, CRÉDITO Y CONSUMO AMIGAL LIMITADA S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (ORDINARIO)" (Expte. CI-10971-C-0000), a los efectos de dictar una sentencia única, sin perjuicio de mantener los trámites separados.

3.- A fs. 321 se dispuso dar trámite a la contienda según las normas del proceso ordinario y se ordenó el traslado de la demanda.

Tras ello, a fs. 358/370 vta. se presentó el Dr. Pablo Bergonzi en carácter de apoderado de COOPERATIVA DE VIVIENDA, CREDITO Y CONSUMO AMIGAL LIMITADA, con su propio patrocinio letrado y el de los Dres. Juan Bautista Justo y Milton César Dumrauf, y contestó la demanda.

Por imperativo procesal (art. 356 CPCC), negó en forma general y también particular la plataforma fáctica expuesta por los actores.

Ello con excepción de los siguientes hechos puntuales que reconoció: la venta del inmueble que el Sr. Soricchetti efectuó -el 19/05/1993- al Consorcio en formación 8 de Diciembre; que el Sr. Vidal, como presidente del consorcio, realizó negocios con empresas constructoras y de financiamiento; que la mayoría de los actores son policías retirados o en actividad; que los mismos sufrieron en su carrera policial constantes traslados a distintas ciudades de la provincia).

También desconoció en forma categórica y particularizada la autenticidad de la documental presentada junto con la demanda, excepto el informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble.

Luego, admitió que la realidad de los hechos acontecidos no dista mucho de la versión expuesta en la demanda; lo que, por otra parte, son sustancialmente idénticos a los que se exponen en la demanda del proceso acumulado ("ABREGO...").

Sin embargo, puso de resalto que en el relato de ambas demandas, sin dar ninguna justificación, los 52 actores han omitido toda mención a hechos y actos jurídicos que no pudieron desconocer por su publicidad, y que son de dirimente trascendencia negativa en orden a su pretensión.

Antes de invocar y describir cuáles fueron esos hechos y actos jurídicos omitidos por la parte contraria, hizo algunas consideraciones sobre el carácter exclusivo del derecho real de dominio (cfr. art. 2506 CC), que -según su postura- pone en evidencia la inconsistencia y el manifiesto defecto técnico de la demanda, que la hace jurídicamente improponible.

Ello, explicó, porque si el dominio -a diferencia del condominio- es exclusivo (lo que implica -según el citado art. 2506- que dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa), es técnicamente imposible que todos los actores triunfen.

Pues si tanto su declarado ánimo posesorio como la extensión de la pretensión se orientan a la prescripción del derecho real de dominio sobre el todo del inmueble mensurado, ello excluye que dos personas puedas triunfar en la misma pretensión. Lo que -agregó- guarda relación con la regla de exclusividad que rige en materia posesoria (cfr. art. 2401 del CC).

Remarcó que los actores, actuando cada uno de ellos por derecho propio y acumulando sus pretensiones individuales, accionan inequívocamente -según sus expresas manifestaciones- para adquirir el dominio (no el condominio, ni cualquier otro derecho real). De modo que, por hipótesis y en tanto acredite los recaudos de procedencia de la acción, sólo uno de ellos podría triunfar, excluyendo a los demás.

Sumó a lo anterior otro defecto grave que, desde su óptica, exhibe la demanda: no se consigna ningún hecho o acto concreto de adquisición de la posesión por parte de los actores, que pueda operar como inicio del cómputo del plazo legal de 20 años que exige el art. 4015 del CC.

En ese sentido, señaló que en la mención de los hechos la parte actora comenzó relatando la existencia de un negocio jurídico, instrumentado mediante la firma de un boleto de compraventa en el año 1993, pero que fue suscripto entre terceros, y sobre un inmueble de 6 hectáreas que no coincide con el que es objeto de este juicio. La adquirente fue una persona jurídica ("Consorcio 8 de Diciembre"), que tenía un presidente (Enrique Vidal), y durante su gestión realizó negocios con empresas constructoras.

Partiendo de ello, apuntó que al menos hasta la muerte de Vidal, los propios actores reconocen y afirman que las tareas y gestiones sobre el inmueble se encontraban a cargo de la sociedad civil "Consorcio 8 de Diciembre". O sea, que mal pueden al mismo tiempo invocar haber ejercido posesión inmobiliaria a titulo personal o propio, con ánimo de prescribir para sí. Ello resultaría incompatible, a su vez, con el otro hecho que afirman concomitantemente -y que su parte (la demandada) ha desconocido- de haber efectuado pagos al consorcio por los terrenos. Pues ello revelaría que si pagaban al consorcio, es porque reconocían en éste un derecho mejor y más extenso que el suyo, una situación inconsistente con la pretensión de usucapir y con un título posesorio "ex lege" (según la ley).

Adujo que, en base a tales antecedentes, y aun en la hipótesis que los actores pudiesen probar que tuvieron antes de 1996 algún tipo de relación de poder con el inmueble, deberán derribar la presunción legal de sido meros tenedores o "poseedores en nombre de otros", el propio consorcio (art. 2462 inc. 1 CC).

Lo que además, en virtud del principio de inmutabilidad de la causa de la posesión, conllevaría a la exigencia de acreditar la interversión del título por parte de los actores (cuándo y cómo lo hicieron), para constituirse en poseedores a titulo propio, con exclusión efectiva del consorcio. Sin embargo, el letrado de la accionada resaltó que tal interversión del título no fue afirmada en la demanda.

En los siguientes apartados efectuó ciertas apreciaciones sobre los requisitos de posesión pública y continua que la ley exige para usucapir, rebatiendo que los mismos puedan entenderse cumplidos en este caso.

También indicó que los comprobantes de pagos de impuestos acompañados por la parte actora (y negados por su parte), más allá de ser de reciente data, no son reveladores de ningún acto material posesorio, ya que en rigor se trata de actos jurídicos. Y lo mismo aplica al plano de mensura.

Finalmente, describió y correlacionó sucesivos actos jurídicos instrumentados por escrituras públicas (que acompañó), que denotan el título y modo por los que la Cooperativa "Amigal" adquirió el dominio -fiduciario- del inmueble que se pretende prescribir. Y aseveró que, tales precedentes, dejan en evidencia que con la promoción de un juicio de usucapión los actores pretenden tomar un atajo procesal y volver contra sus propios actos.

Fundó en derecho su defensa; acompañó documental y ofreció otros medios de prueba.

En su petitorio final propició el oportuno rechazo de la demanda, con costas.

4.- A fs. 384 se recibió la causa a prueba y a fs. 388 y vta. se ordenaron las medidas probatorias ofrecidas por las partes.

La audiencia de prueba (art. 368 CPCC) se fijó para el 04/02/2021. Según acta de esa misma fecha 04/02/2021, dada la incomparecencia de los testigos Sonia Camperi, Roberto Camino, Daniel Alejandro Farías, Rubén González y Nelson Domínguez, ofrecidos por la parte actora, y por no surgir en autos que haya sido instada su notificación, a pedido de la parte demandada se tuvieron por desistidos a tales testigos conforme art. 432 del CPCC.

Asimismo, con respecto al restante testigo incompareciente -Oscar Sorichetti- la parte actora solicitó que se fije audiencia supletoria; la que pese a ser fijada, a la postre no se realizó por incomparecencia de los letrados y del mencionado testigo, tal como resulta de certificación de fecha 06/04/2021.

El 17/12/2021 se certificaron las pruebas hasta allí producidas, las pendientes y desistidas.

Tras ello, la parte demandada -mediante su escrito de fecha 23/12/2021- acusó y solicitó se declare la negligencia de la parte actora en la producción de la prueba pendiente, a su cargo.

Previa sustanciación, se hizo lugar a dicho pedido por resolución interlocutoria de fecha 22/04/2022, mediante la cual se declaró a la actora negligente en la producción de la prueba instrumental (Escribana Olga Mangano de Chertudi), que debió requerirse por oficio al Colegio de Escribanos de General Roca; confesional (en extraña jurisdicción); informativa dirigida a Agencia de Recaudación Tributaria, Electro Tucumán S.A., Lupica & Rodríguez, CIPALI, Banco Buci, Banco Unión Comercial e Industrial Coop. Ltda. y Banco Credicoop; y pericial caligráfica. Asimismo, se tuvo por verificada la caducidad de la prueba informativa dirigida a la Municipalidad de Cipolletti, como así también respecto del testigo Sorichetti, teniéndoselo por desistido (arts. 402 y 432 ap. 1 CPCC).

En fecha 19/05/2022 se clausuró el período probatorio y se pusieron los autos a disposición de las partes para alegar; facultad procesal que ambas partes ejercieron mediante sus alegatos presentados en fecha 20/06/2022 (actora E0001) y 28/06/2022 (demandada E0002).

Finalmente, el 23/08/2022 se pronunció el llamamiento de autos para sentencia (firme y consentido).

5.- Por otro lado, de las constancias obrantes en el proceso acumulado "ABREGO DIEGO Y OTROS C/ COOPERATIVA DE VIVIENDA, CRÉDITO Y CONSUMO AMIGAL LIMITADA S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (ORDINARIO)" (Expte. CI-10971-C-0000), resulta:

A fs. 385/389 vta. compareció la Dra. Aída Graciela Obregón, en carácter de apoderada y a la vez patrocinante de Diego Omar ABREGO; Catherine Soraya ABARZA SILVA; Jorge Lorenzo ASTORGA; Daniel Alberto BARROS; Anselmo CARCAMO; Elba Ruth CASTILLO; Silvia Hortencia CATALAN VILLANUEVA; Eliza del Carmen COFRE; Esteban Adrián DIAZ MALDONADO; Jesús Damián ELIZONDO; Patricia Gisselle FERRADA GAVILAN; Lorena Elena FERRADA; Marisa Adela FUENTES; Jorge GARCIA; Eliana GAVILAN SALAZAR; Susana Mabel HUIRCAIN; Gregorio Jovel JARA; Francisca Cristina MALDONADO; Alicia MANCILLA; Mónica Patricia NARAMBUENA; Juan Ángel NAVARRO; Patricia Alejandra PERALTA; Héctor PEREZ; Niria Fabiana PICHIPIL; Patricia Isabel PUCHI BARRIGA; Norma Esther RAPIMAN; Silvia Edith SAN MARTIN; María Argentina SHORT; Victoria TEJO; Dante Alberto VAZQUEZ; Julio CARRILLAO; Félix CARRILLAO; Mario Héctor ALBORNOZ; Elmo Valder ULLOA BURGOS; Miguel Eduardo LLANQUINAO; Ramón TEJO; Natacha Soledad MUNIZAGA y Sonia Edith CAMPERI, y promovió demanda de prescripción adquisitiva, también con relación al inmueble ubicado en ciudad de Cipolletti, que se individualiza como parcela 02D de la chacra 003B, Matrícula N° 03-18727, Nomenclatura Catastral 031-M-003-B02D, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre de COOPERATIVA DE VIVIENDA, CRÉDITO Y CONSUMO "AMIGAL" LIMITADA, contra quien dirigió la acción.

Cabe destacar que los hechos esgrimidos para dar sustento a la pretensión son similares (casi idénticos) a los alegados por la parte actora en la causa acumulada ("MARTÍNEZ..."), ya referidos. Por lo que me remito a los mismos para evitar reiteraciones innecesarias.

La letrada fundó en derecho la pretensión de sus mandantes; acompañó cuantiosa documental y ofreció otros medios de prueba.

Solicitó que oportunamente se dicte sentencia declarando la prescripción adquisitiva pretendida.

6.- Dispuesto el pertinente traslado (fs. 408), también en estos autos compareció y contestó la demanda -a fs. 467/480 vta.- el Dr. Pablo Bergonzi, en carácter de apoderado de COOPERATIVA DE VIVIENDA, CREDITO Y CONSUMO AMIGAL LIMITADA, con su propio patrocinio letrado y el de los Dres. Juan Bautista Justo y Milton Cesar Dumrauf.

Cumplió con el rito de negar y/o reconocer los hechos expuestos en la demanda, lo que hizo en iguales términos que en la contestación de demanda del proceso acumulado.

También reprodujo en su totalidad los argumentos defensivos allí opuestos y que ya fueron relacionados en esta sentencia (remito al punto 3).

Asimismo, desconoció -con su enunciación en particular- la autenticidad de la documental presentada por la parte contraria (excepto el informe de dominio del RPI).

Fundó en derecho su defensa; acompañó documental y ofreció otros medios de prueba.

En su petitorio final propició el oportuno rechazo de la demanda, con costas.

7.- Importa poner de resalto que si bien después de la traba de la litis se han presentado en el proceso distintas personas en calidad de cesionarios de ciertos actores, en base a los instrumentos particulares que en cada caso acompañaron, ello no alteró la integración de la relación procesal, que a todos sus fines debe entenderse subsistente entre las partes originarias (no operó ninguna sustitución -art. 44 CPCC-, más allá del defecto o vicio de forma que evidencian las cesiones presentadas, dado que no fueron instrumentadas por escritura pública, cfr. art. 1618 inc. b CCyC).

8.- A fs. 497 se recibió la causa a prueba y a fs. 505 y vta. se ordenaron las medidas probatorias ofrecidas por las partes.

A fs. 566 se certificaron las pruebas hasta allí producidas.

Luego se llevó a cabo la audiencia de prueba (art. 368 CPCC), conforme acta de fs. 571 y su respectivo registro audiovisual. En la misma se recibió la declaración de 3 testigos ofrecidos por la parte actora (Analía Verónica Orellana Torregrosa; Enrique Daniel Chavarría y Laura Soledad Parada), y absolvieron posiciones la mayoría de los actores (32). A su vez, en dicho acto la parte actora denunció el fallecimiento de 3 de los testigos que oportunamente ofreció (Sorichetti; Mora y Elicabe).

Posteriormente se realizó una audiencia supletoria, según acta de fs. 609 y su registro audiovisual, en la que declaró otra testigo propuesta por la actora (Elena Elizabeth Kundusz).

En fecha 16/12/2021 se actualizó la certificación de prueba, y otra vez el 03/03/2022, luego de ciertas vicisitudes procesales y aclaraciones.

El 14/03/2022 se clausuró el periodo probatorio y se pusieron los autos a disposición de las partes para alegar; facultad procesal que ambas partes ejercieron mediante sus alegatos presentados en fecha 28/03/2022 (actora) y 07/04/2022 (demandada) respectivamente.

Igual que el proceso acumulado, el llamamiento de autos para sentencia se pronunció el 23/08/2022 (auto firme y consentido); y

CONSIDERANDO:

9.- En sendos procesos acumulados los accionantes (53) pretenden que se declare adquirido por prescripción -o usucapión-, a su favor, el dominio de una fracción de terreno situado en esta ciudad, que se individualiza como parcela 02D de la chacra 003B, matricula N° 03-18727, Nomenclatura Catastral 031-M003-B02D, con una superficie de 36.039,04 m2, que consta inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre de Cooperativa de Vivienda, Crédito y Consumo "Amigal" Limitada.

Es decir que, si bien con la integración de diferentes actores (15 en la causa "Martínez" y 38 en la causa "Abrego"), en ambos litigios la pretensión recae sobre el mismo bien inmueble y se intenta contra la misma demandada (titular registral).

Teniendo en cuenta esa conexidad, y que ambos procesos se deben resolver mediante la presente sentencia única (art. 194 CPCC), se analizará conjuntamente la procedencia -o no- de la prescripción adquisitiva pretendida, sin perjuicio de señalar, cuando corresponda, las particularidades propias de cada trámite.

10.- En esa dirección, ante todo cabe desatacar que en el presente, y conforme se ha planteado la demanda (en la que, sin demasiada claridad, se insinuó que el inicio de la posesión alegada se remontaría al mes de mayo de 1993), el plazo para la configuración de la prescripción adquisitiva habría acaecido con anterioridad a la entrada en vigencia –en agosto de 2015- del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación; por lo cual al tratarse de una situación jurídica que se afirma como agotada o consumada antes que ello, corresponde aplicar las normas del Código Civil que regía en la época de los hechos articulados. Ello sin perjuicio de las normas procesales (vgr. Art. 1.905 CCyC) cuya aplicación resulta inmediata.

No obstante, cabe precisar que la prescripción adquisitiva de cosas inmuebles no ha sufrido modificaciones sustanciales y se mantiene conforme fuera definida antes de la reforma del código civil, por la doctrina legal y jurisprudencia, con la sola excepción –como fue dicho- de algunas cuestiones procesales puntuales de aplicación inmediata.

11.- La prescripción adquisitiva larga o veinteañal es un modo excepcional por el cual se adquiere un derecho real sobre una cosa, por el ejercicio de su posesión con ánimo de dueño durante todo el tiempo fijado por la ley, que correlativamente apareja la extinción del dominio para su anterior titular.

El art. 3948 del Código Civil derogado –pero aplicable al caso- disponía: “La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley.”

Complementando ello, el art. 4015, establecía: "Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor…”; y el 4016 que: "al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni mala fe en la posesión".

En términos sustancialmente similares ello está ahora regulado en los arts. 1897, 1899, 2565 y ccds. del nuevo Código Civil y Comercial.

Delineado conceptualmente el instituto, cabe repasar cuales son los requisitos para su procedencia y el modo en el que deberá ser evaluada la prueba aportada.

A tal fin resulta relevante recordar que, conforme la doctrina elaborada por nuestra Corte Suprema de Justicia de la Nación, a los fines de adquirir el dominio por usucapión resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el art. 2373, Código Civil, y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el inc. 7, art. 2524, Código Civil. Es necesario que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del dominio en otro. La comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente, toda vez que la posesión veinteñal constituye un medio excepcional de adquisición de dominio (CSJN - Malossi, Noemí Adriana vs. Estado Nacional-Organismo Nacional de Administración de Bienes (ONABE) s. Prescripción Adquisitiva-15/07/2014-RC J 5288/14).

Luego, con relación a la prueba, se sostiene que: "La Prescripción Adquisitiva de inmuebles constituye un modo por el cual se llega a adquirir o consolidar una adquisición de la propiedad por medio del cual una situación de hecho se transforma en una situación de derecho, para lo cual es menester cumplir con los requisitos exigidos por la ley… Al ser la usucapión un modo excepcional de adquirir la propiedad, la prueba debe ser concluyente respecto a la posesión animus domini y a su antigüedad, y el fallo que admita la demanda no puede ser basado exclusivamente en la prueba testifical, exigiéndose una concurrencia integrativa de pruebas…" (CNCiv., Sala G, voto de la Dra. Areán en autos N, R. L. c. S. de P., A y otros s/ prescripción adquisitiva, sent. 20/09/2013, Cita online AR/JUR/83519/2013, Thomson Reuters Información Legal).

Sobre el tema, la Excma. Cámara de Apelaciones de esta Cuarta Circunscripción Judicial tiene dicho que: “…la usucapión es un medio excepcional de adquisición del dominio y la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Por lo tanto el juez debe ser muy estricto en la apreciación de la prueba. (Conf. CNCiv., sala C, "Sigal, Berko c. Musa de Villar, Amelia y otros s/prescripción adquisitiva). Entonces no basta acreditar aisladamente la realización de actos materiales sobre la cosa, tampoco la realización de actos jurídicos que, como el pago de impuestos, puede hacer presumir la existencia del animus pero nada prueban con relación al corpus posesorio. Es preciso que de la conjunción de ambos surja indubitable que el poseedor ha tenido la cosa para sí, comportándose como lo hace un propietario, sólo así esa realidad fáctica extendida en el tiempo que no se corresponde con la realidad del derecho, dará lugar al cabo de veinte años, al nacimiento de una nueva situación jurídica que erige al poseedor en titular del derecho real." (C.A. Civ, Com. y de Minería de Cipolletti, in re Guentemil Alejandro c/ Municipalidad de Catriel s/ Usucapión", Expte. Nº 1996-SC-12, sentencia de fecha 30/08/2013).

En síntesis, dos son los requisitos indispensables para que proceda la prescripción adquisitiva: 1) ejercicio de la posesión sobre una cosa (actividad); 2) transcurso del tiempo fijado por la ley; y a comprobar si dichos elementos se hallan reunidos en el caso se reduce la intervención del juez en la causa de usucapión.

Es decir, en este tipo de usucapión no interesa el título ni la buena fe, sino que los actores prueben que han poseído el inmueble con ánimo de dueños, que la posesión ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida y que con tales características ha durado durante el tiempo exigido por la ley.

Asimismo, para determinar la procedencia o no de la acción formulada, atento el orden público involucrado por alterarse por vías de hecho el derecho de propiedad con garantía constitucional, se debe analizar la prueba producida para determinar con certeza la posesión con los caracteres y por el lapso necesario.

Ya que "En el marco de un juicio de usucapión, ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que, por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público y como tal indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito pese allanamiento del demandado, estando en materia de derechos reales comprometido el orden público y se vulneraría seriamente el interés superior de la sociedad si se permitiera perder el dominio por una mera declaración de voluntad y más aún si se tiene en cuenta los posibles fraudes que podrían cometerse." (Rodríguez, Manuel Hernán vs. Sucesores de Antonio Hernán Rodríguez s. Prescripción Adquisitiva, Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, Mendoza, Mendoza; 13-mar-2014; Rubinzal Online; RC J 3813/14).

Teniendo entonces en cuenta la implicancia y objeto de este tipo de juicios, que puede conllevar a dar por perdido un derecho de propiedad, reconociéndoselo en reemplazo al poseedor, obliga a extremar en el juez la misión de analizar la prueba con absoluta rigurosidad; sin perder de vista el orden público comprometido, por lo que debe lograrse un plexo probatorio consistente para ese propósito.

12.- Sentado lo anterior, cabe apuntar que la parte actora ha cumplido -en ambos procesos acumulados- con los requisitos de admisibilidad formal de la demanda (art. 789 CPCC), esto es, ha acompañado el plano para prescribir y el informe de condiciones de dominio del bien cuya prescripción pretende.

Ahora bien, en cuanto a los recaudos sustanciales de la usucapión, y al margen de la particular -y en parte confusa- técnica procesal escogida por los actores de promover por separado dos demandas con idénticas pretensiones, se debe coincidir con la parte demandada en cuanto a que no es posible jurídicamente que más de una persona, o como en el caso de autos varias (53), aspiren simultáneamente a que se les reconozca la adquisición del derecho real de dominio del mismo inmueble por prescripción. Ello por el carácter exclusivo que, entre otros, tiene dicho derecho real. O sea, no puede tener más de un titular (cfr. art. 2508 C.Civil y -ahora- art. 1944 CCyC).

En todo caso, cuando más de un sujeto pretende que se declare adquirido por prescripción un bien inscripto a nombre de un tercero, tal supuesto conllevaría -en caso de admitirse la pretensión- al nacimiento originario del derecho real de condominio (art. 2673 C.Civil y art. 1983 CCyC); ya que se extinguiría el dominio (del actual titular registral), transformándose en condominio.

De ese modo, desde una perspectiva literal y rigurosa de la litis como fue planteada y quedó constituida, es cierto que se evidencia la improponibilidad subjetiva y objetiva de sendas demandas. Ya que, en la mejor de la hipótesis para la parte actora, la pretensión de adquirir el dominio por prescripción solamente podría favorecer a uno (1) de los accionantes, con exclusión de los restantes (52).

De todas maneras, si incluso se flexibilizara la interpretación del principio procesal de congruencia, sin apegarse a la literalidad de sendas demandas y entendiendo que en rigor la pretensión apunta a la adquisición del condominio por prescripción (dado lo que permite inferir la misma pluralidad de accionantes), después del estudio de la causa puedo anticipar que igualmente, por otras razones, ninguna de las demandas puede prosperar.

Arribo a dicha conclusión, y puedo justificarla, a partir de las siguientes circunstancias que conforman la plataforma fáctica planteada en ambos procesos acumulados:

i) No está en discusión que en mayo de 1993 el consorcio en formación en aquél entonces denominado "8 de Diciembre", a través de ciertos representantes, compró al Sr. Oscar Sorichetti una fracción de terreno ubicada en esta ciudad, parte del lote 18 de la fracción A sección XXVI del plano oficial, parte a su vez del lote 14, con una superficie de 6 ha., 89 a, 50 ca. (cfr. fs. 7/8 causa "Martínez" y fs. 152/153 causa "Abrego").

ii) Según lo afirmado en las demandas, después de esa compra los actores (o sus antecesores-cedentes), junto con otros asociados, comenzaron a abonar al consorcio la suma acordada.

iii) Conforme a la documentación presentada por la propia parte actora, por escritura pública de fecha 23/02/1996 se constituyó formalmente la sociedad denominada "Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil" (cfr. fs. 350/358 del expediente "Abrego").

De ese mismo instrumento resulta que, más allá de lo que denota su propia denominación, se trata de una sociedad civil caracterizada en los arts. 1648 a 1781 del Código Civil derogado.

iv) Del informe de dominio obrante en las actuaciones -vgr. fs. 317/319 autos "Martínez" y fs. 418/421 autos "Abrego"- surge que el inmueble objeto de este juicio, Matrícula 03-18727, N.C. 03-1-M-003B-02D, que tiene una superficie de 36.039,04 m2 (menor a la fracción adquirida por el consorcio en 1993), fue escriturado e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, en el mes de noviembre de 1997, a nombre del "Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil".

v) Por otro lado, de la documental aportada por la demandada (a fs. 329/357 autos "Martínez y fs. 438/466 autos "Abrego") -que no fue desconocida por la actora- se desprenden una serie de actos jurídicos posteriores, que también se reflejan en el informe de dominio del RPI.

Así, se comprueba un contrato de fideicomiso de garantía, con transferencia del dominio fiduciario del inmueble a favor del Sr. Gustavo Alfredo Santángelo (escritura de fecha 06/05/1998, inscripta en el RPI el 03/09/1998). Dicho negocio fiduciario implicó la transmisión de la propiedad por parte de "Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil", al nombrado Santángelo, con finalidad de garantía.

Y luego de ello se aprecia la cesión que efectuó Santángelo, de su calidad de acreedor, a la Cooperativa de Vivienda, Crédito y Consumo Amigal Litimada. Acto en el que también intervino el "Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil" por intermedio de sus representantes (Enrique Vidal y Sara Hilda Otaño). En su faz práctica, ello conllevó a la sustitución de un fiduciario (Santángelo) por otro (la cooperativa).

Esto resulta claro de la respectiva escritura 36 de fecha 14/04/2000 (fs. 350/357 vta. expte. "Martínez y fs. 459/466 vta. expte. "Abrego"), más allá de que en la calificación del registro inmobiliario se haga mención -en los asientos A5 y A6- a una compraventa, que en rigor refiere a otras parcelas transmitidas en el mismo acto, pero distintas al inmueble objeto de este juicio.

En lo que concierne a este último, lo que en rigor se transfirió -nuevamente- fue el dominio fiduciario, esta vez a favor de la cooperativa demandada en autos (como acreedora y beneficiaria privilegiada del fideicomiso).

13.- Ahora bien, partiendo de los antecedentes expuestos, importa poner de resalto que aun cuando el dominio fiduciario supone un dominio imperfecto o menos pleno, el inmueble que pertenece al fiduciario puede ser adquirido por prescripción adquisitiva por un tercero como cualquier otro inmueble que se halle en el comercio, ya que no hay norma que lo impida (cfr. KIPER, Claudio M. y LISOPRAWSKI, Silvio, Tratado del Fideicomiso. Buenos Aires: Depalma, 2ª ed., 2004, p. 136).

En el caso, quienes implícitamente pretenden prescribir como supuestos "terceros" (aludiéndose como tales a aquellos sujetos ajenos o extraños al contrato de fideicomiso), son los propios actores.

Sin embargo, tal como fue anticipado, varias son las razones que llevan a desestimar su pretensión.

En primer lugar, porque está claro que quien adquirió el inmueble fue la sociedad civil ("Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil"); o sea, un ente con personalidad jurídica propia, distinta a sus socios. De tal forma, y aunque obviamente solo pudo hacerlo mediante actos materiales de sus representantes y/o socios, quien desde entonces -1993- habría comenzado a ejercer la posesión del bien fue la misma sociedad, que luego -1997- también perfeccionó el dominio del inmueble a su nombre con la instrumentación e inscripción de la escritura de compraventa en el RPI (cfr. art. 2505 C.Civil).

Los accionantes tienen -o al menos hasta cierto tiempo admiten haber tenido- calidad de socios de dicha sociedad civil, ya sea porque fueron parte en el primitivo contrato de sociedad, o bien porque ingresaron a la misma después en los términos autorizados por el contrato social, que incluso permite la cesión de derechos sociales (cfr. arts. 1667, 1671 y ccds. C.Civil).

Por lo tanto, no pueden válidamente alegar que son ellos quienes por sí, o a título propio (personal), ejercieron desde 1993 la posesión sobre el inmueble objeto de autos. Si efectivamente lo hicieron, reitero, ello -en principio- no pudo ser sino en su referida calidad de socios y actuando (poseyendo) por la sociedad.

En sendas demandas, sin mayores explicaciones -y ninguna evidencia objetiva- los accionantes afirmaron que "el consorcio" (la sociedad) se desintegró con posterioridad al fallecimiento -en el año 2000- de quien fuera su presidente, Sr. Enrique Vidal.

Dado que no indicaron el momento exacto en que ello habría sucedido, importa destacar que jamás pudo haber ocurrido antes del 14/04/2000, ya que en esa fecha Vidal suscribió la aludida escritura 36 (fs. 350/357 vta. expte. "Martínez y fs. 459/466 vta. de autos "Abrego") en representación del Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil.

De todas maneras, no puede soslayarse que de la cláusula tercera del instrumento constitutivo de la sociedad se desprende, en cuanto a su duración, que se trata de una sociedad de plazo determinado incierto ("durará todo el tiempo que demande la construcción y habilitación de las viviendas..."). Y por ende, con relación a terceros solo puede juzgarse concluida cuando su disolución fuese publicada, o se diese noticia de su disolución a las personas que tuvieran negocios con la sociedad (cfr. art. 1768 del C.Civil).

Al respecto, la parte actora no acreditó (ni antes que ello alegó) que tal publicación se haya cumplido, como así tampoco que haya informado fehacientemente a la demandada "Cooperativa Amigal" (acreedora-fiduciaria).

Entonces, la invocada disolución de la sociedad no puede tenerse como tal, cuanto menos para resolver este litigio.

Aparte, existen actos documentados aportados por los propios accionantes que contradicen tal disolución. Concretamente, los numerosos contratos de cesión de cuota parte (o derechos sociales), algunos de los cuales datan de fecha más cercana -vgr. fs. 65 y 76 de autos "Martínez" y fs. 83 autos "Abrego"-, que obviamente suponen la subsistencia de la sociedad (Consorcio 8 de Diciembre).

Relacionado con todo lo anterior, y en línea con lo que apuntó en su defensa la demandada, se debe reparar en que los actores no pueden, con la excusa de haberse "desintegrado" el consorcio, dar por sobreentendido que sin más ha mutado el carácter originario de su invocada relación posesoria. Es decir, insinuar que a partir de ese aparente hito temporal (la supuesta e inoponible disolución societaria, que además carece de una fecha precisa), han realizado actos posesorios ya no actuando como socios y por la sociedad en cuyo nombre detentaban la cosa, sino a título personal y con ánimo de tenerla para ellos mismos.

Pues ello se contrapone al conocido principio de inmutabilidad de la causa de la posesión establecido en el artículo 2353 del C.Civil derogado -pero temporalmente aplicable al caso- que dispone: "Nadie puede cambiar por sí mismo, ni en el transcurso del tiempo la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario."

En el mismo sentido, ahora el art. 1915 del Código Civil y Comercial, establece: "Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intensión de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto."

En virtud de ello, y de las circunstancias fácticas del caso, se debe concluir que los actores comenzaron a poseer y continuaron poseyendo a nombre de otro ("Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil"); es decir, como simples tenedores de la cosa (cfr. art. 2461 y 2462 ap. 6 C.Civil). Sin que esa calidad pueda desvirtuarse en este proceso, ya que ni siquiera alegaron la interversión del título (principio de congruencia procesal).

En efecto, nada adujeron los accionantes ni revela su propósito manifiesto, indubitado y eficaz -conf. art. 2458 C.Civil- de contradecir mediante actos materiales idóneos la posesión, primero del "Consorcio 8 de Diciembre Sociedad Civil" y/o luego la de los sucesivos titulares del dominio fiduciario (Santángelo y Cooperativa Amigal). Quienes, en ausencia de prueba en contrario, debe entenderse que en cada caso han poseído el inmueble desde la fecha de sus respectivos títulos traslativos de propiedad (cfr. art. 4003 C.Civil).

Faltando entonces su debido planteo y la prueba directa y expresa -no presunta e implícita- de la interversión del título, va de suyo que tampoco es posible tener por acreditada la posesión por el tiempo y con los recaudos que exige la ley para la adquisición de inmuebles por prescripción (arts. 4015 y 4016 C.Civil y arts. 1897, 1899, 1900 y ccds. Código Civil y Comercial).

Desde mi punto de vista, tal conclusión no puede variar aunque -por hipótesis- se entendiera acreditado que los actores, o al menos algunos de ellos, han ocupado, delimitado e incluso edificado sobre ciertas partes materiales del inmueble, entre otros actos que podrían ser reveladores de la posesión -o coposesión- alegada (cfr. art. 2384 del Cód. Civil y art. 1928 del CCyCN).

Pues tales actos materiales coinciden con el objeto de la sociedad civil propietaria, en representación o en nombre de la cual aquellos han comenzado a detentar la cosa (según el artículo cuarto del contrato constitutivo, "la sociedad tendrá por objeto la construcción de tantas viviendas individuales como socios la integran..." en el inmueble objeto de este pleito).

Así, frente a la cooperativa demandada como eventual contradictora por su carácter de acreedora y titular del dominio fiduciario, esa conducta exterior no difiere de la que podía asumir la sociedad ("Consorcio 8 de Diciembre"), quien delegó en una empresa constructora (Empresa de Construcciones Civiles S.A.) la ejecución de las obras del proyecto constructivo "Virgen del Valle" (cfr. contratos de colaboración y fideicomiso que surgen de las constancias de fs. 332/349 de autos "Martínez" y fs. 441/455 vta. de autos "Abrego").

Y por lo tanto se acrecienta la exigencia de actos inequívocos de la interversión del título por parte de los actores, que no dejen duda sobre la intención de privar al anterior poseedor de sus derechos sobre la cosa, como así también sobre la fecha en que se situaría el origen de esa supuesta posesión en nombre propio (y no ya por otro). Aspectos fácticos que, como ya fue señalado, no fueron alegados ni por ende probados en sendos procesos acumulados.

En consecuencia, del modo que fue deducida, la pretensión de los actores no puede prosperar.

Por ello, RESUELVO:

I.- Rechazar la demanda de prescripción adquisitiva promovida por Saturnino MARTINEZ; Eduardo Neftali ARIAS GUTIERREZ; Miguel Ángel FERNANDEZ; Fernando GELDRES; María Sussi GEREZ; Moisés VIDAL; Leopoldo JARA; Mónica Isabel LONCOMAY; Dardo Dante MANRIQUE; Claudio Daniel MARTINEZ; Natalia Eliana MARTINEZ; Rubén Sohar SAAVEDRA; Miguel Ángel SANCHEZ; Francisco TORRES y Gladys Ester VALENZUELA, contra COOPERATIVA DE VIVIENDA, CRÉDITO Y CONSUMO "AMIGAL" LIMITADA, relativa al inmueble ubicado en esta ciudad N.C. 031-M-003-B02D, Matrícula 03-18727.

II.- Rechazar también la demanda de prescripción adquisitiva promovida -contra la misma demandada y con relación al mismo inmueble- por Diego Omar ABREGO; Catherine Soraya ABARZA SILVA; Jorge Lorenzo ASTORGA; Daniel Alberto BARROS; Anselmo CARCAMO; Elba Ruth CASTILLO; Silvia Hortencia CATALAN VILLANUEVA; Eliza del Carmen COFRE; Esteban Adrián DIAZ MALDONADO; Jesús Damián ELIZONDO; Patricia Gisselle FERRADA GAVILAN; Lorena Elena FERRADA; Marisa Adela FUENTES; Jorge GARCIA; Eliana GAVILAN SALAZAR; Susana Mabel HUIRCAIN; Gregorio Jovel JARA; Francisca Cristina MALDONADO; Alicia MANCILLA; Mónica Patricia NARAMBUENA; Juan Ángel NAVARRO; Patricia Alejandra PERALTA; Héctor PEREZ; Niria Fabiana PICHIPIL; Patricia Isabel PUCHI BARRIGA; Norma Esther RAPIMAN; Silvia Edith SAN MARTIN; María Argentina SHORT; Victoria TEJO; Dante Alberto VAZQUEZ; Julio CARRILLAO; Félix CARRILLAO; Mario Héctor ALBORNOZ; Elmo Valder ULLOA BURGOS; Miguel Eduardo LLANQUINAO; Ramón TEJO; Natacha Soledad MUNIZAGA y Sonia Edith CAMPERI.

III.- Imponer las costas, en ambos casos, a la parte actora por su condición objetiva de vencida (art. 68 CPCC).

IV.- Firme que se encuentre la presente se fijará la audiencia prevista en el art. 24 de ley 2212 para establecer el monto base arancelario y regular honorarios.

V.- Regístrese. La presente quedará notificada automáticamente, según lo dispuesto en Ac. 36/22-STJ, Anexo 1, apartado 9.

VI.- Póngase la nota respectiva sobre el dictado de la presente sentencia única en los autos acumulados (Expte. CI-10971-C-0000) y publíquese copia de la misma a los fines de su notificación (cfr. Ac. 36/22-STJ).